三谬说房 – 房价这件事（一、房价涨跌的原因）

三谬的第一故乡是古都西安，18岁考入中国第一的财经大学，毕业后一直在第二故乡魔都上海发展，2015年移民登陆第三故乡加拿大温哥华，从事房产。得益于知识结构和成长经历，三谬一直认为不管是自主还是投资，都不能忽视房产的金融投机属性，要懂得止盈和止损！

要搞清楚房产的金融投机属性，我们首先要搞清楚房价涨跌的原因。

追涨杀跌是非常正常的一种现象，行为经济学上把这种现象归因为代表性偏差。什么是代表性偏差呢？具体可以参考篮球中的“热手现象”，热手现象是说，当一个球员连续进球了，你会觉得他状态来了，他下面还会接着进球的概率很大，但是实际上，统计下来的结果并不是这样，而且恰恰相反，连续进球后往往接下来进球的概率变低了。放到正常的市场环境中去，无论股市、汇市、期货市场还是房市，很多连涨的标的，最终都会迎来暴跌和价值回归，但是绝大多数参与者，因为在认知上存在代表性偏差，认为市场还要涨，很多都忽视风险，全仓杀入，很多还加了很高的杠杆，在这种情况下，能赚到钱的要么是有内幕，要么就是顶尖高手。比如大温的房地产市场，2016年8月2日省政府突然开始实施15%的海外买家税，从公布政策到执行不到1个月时间，如果有人提前得到了这个内幕消息，并赶在消息公布前出手了自己名下的房产，那自然能够获得更高的收益，但是在温哥华，绝大多数华人离政治中心很远，基本不可能提前得到这样的重磅内幕消息。所以理性的分析和判断，虽然有可能没有让你赚到最大的利润，但是很可能保住了你的本金，让你还有东山再起的资本。同时，比起股票、外汇和期货等金融产品，房产最大的劣势就是流动性差，不能快速流转，所以买卖房产更不能追涨杀跌，一定是看准了再出手，那么如何判断房价的走势呢？以大温房产为例，我想从以下几个方面分析影响房价涨跌的因素：

第一、 经济大环境。2014年-2016年的那波大温房市勐涨的盛况还历历在目，众多买家疯抢一套独立屋，高出开价许多，卖家往往赚到了不少利润，但还是后悔感觉卖低了。这段时间，全球经济运行稳健，一片繁荣景象，很多大陆的朋友从生意、房产和股市中都转到了不菲的利润，具备很强的购买力。

第二、 政治大环境。在海外买家税实施以前，加拿大政府和BC省政府，对于海外资金的流入基本是持欢迎态度的，但是由于房价涨幅过快，给了本地居民很大冲击，本地坐地户怨言颇大，反应在政策上就是推出了海外买家税包括后来的投机税，以及严查转楼花的税务。同时，对于反洗钱的监管也日趋严厉；另外，近期一直紧张的中美关系、中加关系以及持续的新冠大流行对未来国际间人口流动的负面影响。

加拿大的房地产市场近来一直在抵抗疫情并呈现快速增长的局面，虽然房市不乏一些即将到来的疲软警告， 但来自Capital Economics的调查研究认为，尽管加国地产市场会存在部分地区疲软，但未来两年到2022年底，全国房价预计将上涨12％。

资本经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）说，夏季房屋销售和价格创下历史新高，但并非所有类型的房屋都需求相同。 尽管加拿大房地产协会未将其数据细分为房屋类型，但Capital从当地房地产数据中获悉，独立和联排房屋的销售量已超过公寓销售量，因此，并非所有类型的住房都有相同的需求。

例如，在大多伦多地区，独立屋销售比去年同期增长了50％，而公寓销售则增长了11％。 年初至今，独立屋销售增长了1％，而公寓销售下降了17％。独立屋的销售量与新上市比率也表明价格上涨了10％，而公寓的比率表明下跌了5％。

造成这类现象的原因有几个：因疫情许多人转为在家工作，因此推动了对更大居住空间的需求，疫情引起的低收入群体失业增加打击了公寓租赁市场，而移民减少也减少了公寓需求，这种情况在多伦多和温哥华尤为明显。

但Capital指出，公寓仍然仅占市场的很小一部分。即使在公寓繁重的多伦多，正常情况下的公寓也只占所有房屋的25％以上。布朗说：“尽管房市存在这种弱点，但全国总体的销售量与新上市量的比率仍表明价格有强劲增长趋势。”

加拿大的房地产市场近来一直在抵抗疫情并呈现快速增长的局面，虽然房市不乏一些即将到来的疲软警告， 但来自Capital Economics的调查研究认为，尽管加国地产市场会存在部分地区疲软，但未来两年到2022年底，全国房价预计将上涨12％。

资本经济学家斯蒂芬·布朗（Stephen Brown）说，夏季房屋销售和价格创下历史新高，但并非所有类型的房屋都需求相同。 尽管加拿大房地产协会未将其数据细分为房屋类型，但Capital从当地房地产数据中获悉，独立和联排房屋的销售量已超过公寓销售量，因此，并非所有类型的住房都有相同的需求。

例如，在大多伦多地区，独立屋销售比去年同期增长了50％，而公寓销售则增长了11％。 年初至今，独立屋销售增长了1％，而公寓销售下降了17％。独立屋的销售量与新上市比率也表明价格上涨了10％，而公寓的比率表明下跌了5％。

造成这类现象的原因有几个：因疫情许多人转为在家工作，因此推动了对更大居住空间的需求，疫情引起的低收入群体失业增加打击了公寓租赁市场，而移民减少也减少了公寓需求，这种情况在多伦多和温哥华尤为明显。

但Capital指出，公寓仍然仅占市场的很小一部分。即使在公寓繁重的多伦多，正常情况下的公寓也只占所有房屋的25％以上。布朗说：“尽管房市存在这种弱点，但全国总体的销售量与新上市量的比率仍表明价格有强劲增长趋势。”

图片来源：unsplash

随着COVID-19大流行转移到人们生活和工作的地方，未来对于加拿大最大城市的房东来说可能是艰难的一年。 但是，对于该国一些长期苦苦挣扎的二级城市以及租房者来说，情况却反而边好了。租房者在经历了多年的物价飞涨之后可能最终会在住房方面找到很多优惠。 加拿大最大城市的租金水平正在下降。随着越来越多的加拿大人在家工作，大专生上在线课程和向加拿大移民的步伐越来越慢，对租赁房屋的需求已经枯竭，自疫情最初几个月以来，多伦多和温哥华的房价一直在下降，现在已经成为北美地区一些同比最大的降幅。

根据美国公寓租赁网站Zumper及其加拿大姊妹品牌Padmapper的数据统计显示，温哥华在过去一年中是北美租金下降幅度第二大的城市，下降了14.1％，至均价$2,750加元。而在美国下跌排名最快的是旧金山：租房率一年下降了20％，均价至$3,800美元，而旧金山在大多数情况下是该大陆上最昂贵的城市。加拿大多伦多排在第三位，两居室租金下降了12％，至$2,630加元，而蒙特利尔则下降了2.8％，至$1,750加元。

与此同时，一些小城市的租房市场则开始繁荣起来。随着一些大城市居民的外流，规模较小、价格可承受的城市的租房市场正在蓬勃发展。在这些地方，甚至在疫情期间，加拿大和美国的租金都在迅速上涨。

在温哥华市租金下降的同时，同在bc省的阿伯茨福德（Abbotsford）地区和维多利亚（Victoria）这两个城市租金均增长了约15％。在多伦多附近的巴里和奥沙瓦地区，租金也飙升了15％。

纽约附近的新泽西州纽瓦克市以及洛杉矶县以北的加利福尼亚州弗雷斯诺市和贝克斯菲尔德市的租金都在飙升。 根据Padmapper和Zumper的数据，加拿大城市在租金上涨方面处于领先地位，哈利法克斯在过去一年中录得了美国和加拿大两居室租金上涨幅度最大的记录，增长了15.8％。

数据认为租金的变化可能会很快会影响加拿大的公寓市场。他们在今年夏天经历了一段时期的强势后，有越来越多的证据表明，公寓可能很快就会陷入困境。 根据Better Dwelling的一项分析，多伦多可出租的公寓供应量在过去一年中几乎翻了一番，库存已达到历史最高水平。 “预计短期内上市和销量的增长将持续。这种趋势是由于人口增长放缓，以及最近公寓式公寓建成的涌入所致。” Better Dwelling说。 但是这种趋势可能不会持久。首先，目前尚不清楚有多少在家工作的人会永远保持这种工作状态。虽然像Twitter这样的一些公司已经表示将允许员工无限期在家工作，但其他公司（例如大型国际银行）正在呼吁员工重新返回工作岗位。