第四季度房价仍将维持高位

对于想要等房价跌了再买房的朋友们，最近可能还需要再等等，根据TD银行经济学专家表示，加拿大的房价将在第四季度继续维持在高位，直到2021年才会出现下降。

TD银行的经济学家桑迪（Rishi Sondhi）表示，9月份的房市是近20年来最紧张的一个月，如今正处于卖方市场，房屋供应的紧张正在逐步推高房价。

加拿大地产协会（CREA）在10月15日的报告中指出，9月份全国房屋均价创下新纪录，平均价格首次突破60万加元大关，达到了60.4万加元。

在这样的情况下，加拿大9月全国房屋销售与新上市房源的比例为77.2%，这意味着每100套上市的房屋中，就有77.2套被卖出。

一般来说，这个比例维持在40%和60%之间的时候，市场就处于平衡，当比例高于60%时，那就属于是卖方市场了。

如今高达77.2%的比例，让加拿大房市处在绝对的卖方市场。

因此桑迪预估，加拿大在今年第四季度将继续维持如今这样创记录的房价，甚至还有可能出现小幅的上涨。

面对着这样持续上扬的房价，温哥华未来的房市也引起了不少人的遐想。

温哥华9月的房市也出现了销量和售价的双双上涨，销量同比增长63%，房价相比去年同期增长了15.3%，创下了$803,210加币的月度纪录。

然而一些专业的分析师在这一片大好的形式中，看到了令人担忧的一面。

CMHC副首席经济学家艾沃斯（Aled ab Iorwerth）表示，现在加拿大整个住房市场体系似乎正在一分为二，这将导致不小的风险。

艾沃斯认为，虽然房屋的价格在不断上涨，但这其中也有一些细微的差别，并不是所有房屋市场呈现这样的趋势的。

打个比方，租金下降，人们越来越喜欢郊区而不是城市地段，以及经济疲软的延长，这些因素都有可能冲击公寓市场，也会拉低其他房屋的房价。

据一名专攻温哥华市中心公寓的地产经纪表示，9月份的温哥华公寓的中位数价格比上月下降了10%，去年同期下降了14%。

温哥华的地产经纪史蒂夫（Steve Saretsky）也表示，现在还不是高兴的时候。

温哥华公寓的价格在下降，而房价却在走高。这导致的结果就是房屋销售的构成发生了变化，平均销售价格提高了。

再加上贷款延期才刚刚结束，延迟还贷的潜在后果现在还没来得及体现出来，因此如今这是个非常混杂的市场。

史蒂夫还补充说，温哥华今年和明年将会有创纪录数量的新公寓完工，这些公寓项目全都是在2016年开始的建房热潮中启动的。

在当今这样公寓需求放缓、租赁市场走软的时期，这些新公寓才姗姗来迟，最终完工，虽然现在央行给着超低的利率，但这依旧存在着明显的风险。

因此史蒂夫认为，市场的中短期方向仍有很大的变数。

来源：加拿大地产周刊LWA

2020年9月加拿大房地产市场全面飘红，加拿大、BC省、大温地区的住宅交易数据都是涨涨涨。交易量大涨，房价普涨，沉寂多时的独立屋市场更是雄起，反杀公寓成为领跑的房屋类型。

但就在所有人都很亢奋的时候，加拿大皇家银行（RBC）却在当地时间10月19日发布研报称：

1、预计加拿大最多将有20%的房屋抵押贷款违约。而最乐观的情况也有10％的房贷违约风险非常高。

2、以20%计算这个违约率将比历史最高点还要高出400%。

RBC表示，他们已经为即将到来的房贷违约潮做好准备，比如计提风险准备金。

RBC指出，绝大多数加拿大背负房贷的家庭不可能在经济萎缩期间取得更高的收入，他们有的依靠储蓄维持房贷，有的借助政府的延期还贷政策苦苦挣扎，但问题是银行不可能无限期允许房贷延期，而疫情暂时还没有结束的迹象。

RBC在报告中解释说，有一种观点认为随着加拿大房地产市场的复苏，住宅估值普遍上涨，债务危机并不会爆发，因为房价上涨的时候还不上贷款的家庭可以通过出售或者再按揭来解决问题，所以房贷违约潮不会出现。

但RBC警告称，人们都知道股票应该低买高卖，但现实中大多数投资者都是高买低卖。

目前加拿大央行的宽松货币政策使市场里资金增加，房地产交易活跃，很容易让那些有可能发生房贷违约的房主出现错觉，认为自己的资产是优质且应该持有的，这些人可能会通过各种方式坚持下去直到花光所有的钱，然后他们会发现资产估值的上涨并不能阻止他们还不清贷款的事实发生。

RBC认为，加拿大央行的超低基准利率和大量注入市场的基础货币实际上是给那些没有偿还贷款能力的家庭一个体面的退出机会。同时给后来的买家一个抄底优质资产的机会

卖家有充分的时间和空间可以把房子售出换取现金，而资金充足的买家则可以帮助这个国家化解金融风险。

但很显然，这个设想里没有考虑到人性的变化。

当住宅交易量和交易价格都开始上涨时，本该卖房纾缓债务负担的卖家开始惜售了。

这是非常危险的信号，如果他们都把自己憋到最后一刻才开始抛售，很容易导致市场出现动荡甚至崩盘。

RBC认为，说服一个普通人在房价看涨的时候出售房产是比较困难的，所以接下来会看到很多即将还不起房贷的家庭千方百计持有房产，这些人实际上已经走在破产的边缘。

黄三水说，RBC的这份报告并不是写给那些有贷款违约危机的人看到的，而是写给那些准备抄底优质不动产的投资者看的，很显然RBC判断在未来将有一大批优质房产由于持有者濒临破产被迫甩卖，甚至进入法拍程序。

所以在9月、10月没有抢到房的买家不用着急，因为加拿大至少有10%至多可达20%的房产必须在1年内出售，就算房价不会下跌，但是买家的选择余地也一定大许多。

最后我们看一张图。

1、黑色线是加拿大政府出台抵押贷款延迟归还政策后的预估违约率。

2、红色线是没有任何政策帮助下的抵押贷款预估违约率。

看完两根线的对比就能发现，如果没有加拿大政府的政策，抛售潮或许早就来了！

而一旦政策不再延续，则最危险的时间段是2020年三季度到2021年一季度，而影响最终将在2021年四季度消除。

来源：好房网FunHouses

温哥华房地产市场的强劲反弹，会对未来产生何种影响？

9月房地产销量和价格继续增长打破此前专家预测的低迷局面，但也有分析人士认为，价格的回升仅是昙花一现，未来公寓库存量的增多和购买需求的下降将展现出市场脆弱的一面。

加拿大抵押贷款和住房公司CMHC曾预测温哥华房屋会出现高达2位数的断崖式下跌，这一说法究竟是危言耸听还是确有其实？

联邦住房局（federal government housing agency）表示，经济下行的当下，财务前景的不确定性将加剧买家的在昂贵地产市场的购房压力，该机构也收紧了对高比例杠杆借贷人的担保政策。

CMHC副首席经济学家Aled ab Iorwerth认为，尽管价格呈现上涨趋势，但市场仍存在一些危险信号，如租金市场平均下跌10%-15%。

疫情下，人们越来越倾向选择郊区而不是城市居住，新移民和留学生人数的锐减也是租金下降的主要原因。今年上半年较2019年上半年，BC省新移民人数暴跌111%。

Aled表示，现因房价反弹欢呼雀跃还为时过早，公寓价格的下跌，总体房价的上涨，这预示着一种市场风险信号的开始。

资深房产经纪Steve表示，房屋延期抵押贷款的政策才刚刚到期，对未来的市场影响还未显现。从2019至2020年，新建公寓数量屡创新高，这意味着租房市场的竞争力加剧，购买者以租养贷的投资方式将面临压力。

黄先生表示，去年在本拿比投资的一套5年新一房公寓，算上地税、管理费和租金收入，每月还需承担近$300加元的额外支出。疫情下房价的下跌和租金收入的大幅缩水，使他倍感压力。

从2016年开始，大批售卖的楼花完工，房屋市场选择性增多，使共管公寓的需求放缓，库存量增加，短期内的房地产市场走势仍不明朗。

（Vacant表示在空屋状态下租房，Occupied表示在有人居住状态下租房）

以两房公寓为例，大温部分周边地区的租金状况比中心城区更为可观，分析人士称这与新建房屋数量及购房需求下降息息相关，例如新西敏、高贵林地区的新屋数明显少于列治文和本拿比地区，租售比更有优势。

BCREA首席经济学家Brendon Ogmundson表示，新屋动工数量的强劲势头可能使房地产市场进入衰退期。

温哥华房屋研究专员恩·瓦特（Ian Watt）表示，9月共管公寓的均价比8月下降了10%，比2019同期下降了14%。

不少投资客仅看到了房屋价格的短期上涨，却忽略了疫情给房地产市场带来的深远影响，失业率爆增将导致房屋需求的下降和库存量的激增。

房屋的短暂上涨归咎于几个因素：抵押贷款的低利率，春季末被压抑的购买需求及大流行期间劳动力市场的分配不均。截止9月，高薪资就业率比大流行前平均高出3%，而低薪资就业率比大流行前低约7.5%。

总之，目前公寓市场仍保持强劲势头，不少买家想在此时入市抄底，但应做好购买房屋周边全面的市场调研；另外悬而未决的分层保险和租金走低都会给未来公寓市场带来不确定性。

来源：每天温哥华