近日，一段快递小哥送包裹的视频在网上引发一波热议。8年来，这名小哥每天风里来雨里去，送了近50万个包裹，最多的一天他收了一吨重的包裹。3年前，他终于在苏州工业园区买了一套173平方米的房子，给孩子落了户，上了学，实现了从“寄人篱下”到“安居乐业”。

　　初中辍学来苏州闯荡，后悔没好好读书

　　9月14日下午，现代快报记者在苏州工业园区斜塘老街见到孙雅豪时，他正忙着送快递。一副黑框眼镜，留着干练整洁的短发，瘦瘦高高的，常年风吹日晒，他的皮肤有点黝黑。

　　孙雅豪是家里的独生子，1989年出生在江苏连云港的一个农村家庭。他说自己学习特别差，读书总是读不进去，初中没上完就辍学了。他的父母在苏州谋生，他就“背上行囊，几件衣服，坐了十几个小时的火车，跑来了苏州”。那年，他只有17岁。

　　不过现实和他想象的完全不一样，为了省钱，他们一家三口住在一个月租金200块钱的15m地下车库。没文凭、没人脉，孙雅豪发现什么事情都干不成，只能到电子厂做普工。“当时挺后悔没好好读书，电子厂既辛苦收入又低。”从那时候开始，孙雅豪意识到，要想改变现状，需要自己更加勤快。

　　孙雅豪经常加班到深夜，因为勤奋和努力，在普工岗位工作6个月后，他被调到了仓管中心，负责对接快递的分发，从此他便与快递结缘。“慢慢地和各家快递公司的快递小哥都熟悉了，闲聊聊到了快递员的待遇还不错，每收送一单都会有1块钱。”孙雅豪坦言，为了改善当时的生活状态，他决定辞职，投身快递行业。

　　一个月把自己逼成“活地图”

　　2012年，孙雅豪正式当起了“快递小哥”。孙雅豪脑子活络，从分拣、配送到签收，很快就学会了。但光靠聪明不行，新入职快递员都要面临两大难题。

　　“一开始是收不到什么件的，人家不认识你，不敢把东西给你寄。”孙雅豪对记者说，更难的是对路线不熟，一开始送快递时，可能事先要手机导航，并打听单元和具体门牌号，会耽误不少工夫，“找路成了一大难题”。

　　这样持续了两天后，他意识到问题的严重性。“就利用自己下班的时间，开着快递车去走街串巷，在脑海里印地图。勤能补拙嘛。”孙雅豪说，一来可以熟悉派送区域的路线，二来混个脸熟，“可以让大家都知道我是快递小哥，愿意把件给我寄”。

　　第一个月，孙雅豪只拿到2000多元工资，比他在电子厂时还低，但他丝毫没有气馁。“做快递虽然辛苦，但是机会很多，而且付出和收入是成正比的。”孙雅豪很坚定地对记者说，第一个月虽然没赚到多少钱，但他对整个斜塘街道的路线已经熟稔于心，很快把自己逼成了“活地图”。

　　几年来，纳米城建设得越来越好，寄递需求也越来越大，始终坚守在岗位上的孙雅豪终于等来了“机遇”，也有了许多稳定客户。如今，他可以将数以千计的包裹精准分类、缕清时间。

　　50万元付了首付，在苏州有了自己的家

　　2017年，孙雅豪的大女儿跟在他们身边，老婆还怀了二胎。“我们是不是该为孩子打算打算了？”老婆无意间的一句话惊醒了孙雅豪。眼看着孩子一年一年长大，读书是个大问题，“送回老家，就会错过他们成长，留在身边，难道要跟着他住地下车库？”

　　“买房！”孙雅豪下定决心。“有了目标之后就是埋头苦干。”孙雅豪对记者说，“我每天都盼着订单多一点，单子越多，钱也挣得多呀。”

　　2017年4月底，孙雅豪承接下了公司在苏州工业园区内的大部分业务，收入也一天比一天可观。孙雅豪算了算存款，有50多万元。夫妻俩看中了斜塘的一处房子，173平方米的毛坯房，带学区，总价120万。“2017年5月8日，我拿出了全部积蓄，付了首付，签下了购房合同。”孙雅豪满脸笑容，说剩下的贷款，贷了30年，每个月还贷3980元。

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　　魔幻的城市，奇幻的房价，自然也有迷幻的事情。

　　255万买一套100㎡左右的房子，在全国房价第一的深圳，算是捡个大便宜了。

　　要知道，深圳9月二手房均价71591元/平，最火的南山区均价94409元/平，100平米的房子便宜好几百万，不动心太难了。

　　但是，没过多久，捡完这个“便宜”的小区居民可就坐不住了，他们发现自己掉大坑里了，只能拉起横幅四处维权，说开发商搞欺诈。

　　这是咋回事呢？

　　事发小区叫鸿基新都，它的全称其实是“鸿基新都商务大厦”，在龙华的观澜街道，距离深圳的市区挺远，反而距离东莞的塘厦镇很近，其实看名字也都能知道，这个小区并不是住宅，而是商业房。

　　当然，深圳有点特殊，宅地太少，所以商务公寓太常见了，不少疯抢的项目也都是商住性质，这个商住楼咋就上升到“商业欺诈”了呢？

　　大家知道，房产销售要五证齐全，这个鸿基新都四证都齐了，但是唯独缺一个预售许可证，而且这个公寓还是“集体大红本”，一栋楼一个产权，不能分割，这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的，但这些都不是障碍，无论在线下还是线上，“卖房”的宣传铺天盖地。

　　没证咋卖？

　　开发商就变通了一下，像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。

　　得，200多万买的房子，就彻底变成了租的房子了，这个坑大了。

　　买房无非就是两个功能，一个是住，一个就是投资，但是这项目，不论自住还是投资都是血亏。

　　简单地算笔账嘛：

　　一套102㎡的房子，卖价255万，128万的首付，127万贷款，借不到正规的房贷，就只能找开发商合作的小贷，报出12%的利率，10年等额本息，月供18221元，房子总代价346.65万。

　　这样102㎡的房子现在可以租到3600元/月，地还有40年的使用权，粗略计算下租金，也就172.8万，直接亏掉50%。

　　200多万租的房子，也只能就这么砸手里了。

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　　血亏是一定的了，你就当高价租个房自住吧，这个愿望也面临挑战。

　　2010年的最后一天，还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地，一块宅地，一块商服用地，一块工业用地，三块地都是被长安汽车以底价拿下，耗资10.89亿，手笔也不小。

　　按说，有宅地还是挺好的，但是这块宅地要建安居房以及产业配套房，也就意味着没什么赚头，2015年，正是深圳房价从2万涨到4万的通道内，这块宅地建起了当时深圳最大的“安居型商品房”福安雅园，上市时配售均价才7698元/㎡。

　　宅地没享受到房价上涨的红利，工业用地建了名车城，结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地，赶上了这波上涨的红利，长安汽车的主业还是造车，于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情，赶紧盖了商务公寓，这就是鸿基新都。

　　当初买地的时候，楼面地价2817元/㎡，但是开盘的时候房子卖到了1.98万，后来均价涨到2.3万了，大赚。

　　这事儿在深圳很常见，各种复杂的产权关系，在观澜、西乡、沙井、李朗等地区，也都是司空见惯的，掰扯不完。

　　类似的事儿其实早就有了，为了赚点钱，有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了490万买了8套房，最后开发商反悔，想要钱房两吞，碰到这种，业主毫无办法，因为房子产权还在开发商手里的。

　　开发商声称，“房子是我的，如果他们不服，可以去法院告我”。

　　这个架势，就是摆明了要坑人，但还是有人屡屡入坑。

　　前几年北京昌平一个叫做“肯特青年社区”宣传很有吸引力，15.8万/套，抵前20年租金+后20年免费，以租代售，40年的产权就到手了，附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传，就按这种方式买了。

　　到了2018年6月的时候，项目还在附近的超市使劲宣传，其实这个小区在3个月前就被要求腾退了，11月份开始就要强拆了，15.8万买了个寂寞，哭都来不及，只好四处维权去了，黑心的开发商和中介，不会放过最后一个铜板。

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　　2、最主要的还是价格低。

　　15.8万在北京也就能买两三平方米，深圳的2.5万/平是好多年前的价格了，凡是房价涨得快的地方都有类似的套路，像东莞，过去一年房价涨了27%，但你还是能找到9.9万一套特价房，你敢信吗？

　　各种矛盾融合，就诞生了新的“解决方案”，这种以租代售的模式，似乎就成了被默认的行业惯例。

　　一般，正规的中介，都不做这样的生意，要么是开发商亲自上阵，要么是专门倒腾小产权的机构来操盘，而吸引人的几个点，“卖点”无非就是：

　　● 房型好、环境好、地理位置优越；

　　● 价格优势，绝对比周边的商品房价格低；

　　● 租售同权、买卖不破租赁，绝对有保障，法律站在你这边；

　　● 有产权，你看有“大红本”，而且未来还有很多年，没准哪天就可以产权分制，就能拿到单独的小红本了。

　　看起来，一切都很美好，开发商为了规避没产权和“自持地限售”，什么样的理由都可以编的出来，而消费者为了占便宜，这些有吸引力的理由又足够让他们盲目相信。

　　其实，用常识想想就知道不靠谱：

　　天津海河 图片来源：视觉中国

　　仿佛是一夜之间，天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市，天津的“红”是不想跌得太猛。

　　9月10日，天津市住建委公开表示，“今年疫情过后，天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态，在合理区间运行”，房地产呈现持续平稳的发展态势，以回应早前文章提到，天津房价在短时期出现大幅下跌。

　　“降价是不是卖得了不知道，但我在新区西青一套按市场价挂出的房子，已经过去16个月了，只有2次带看，有价无市。”在天津房地产从业近20年，方照不禁一阵苦笑。

　　在方照看来，相较于房价走低，市场跌价，缺乏流动性和仍在增加的高库存，才是天津市场的更严重的问题：“天津的房价不是一夜间跌下来，是3年多来多种因素叠加的结果。”

　　库存“堰塞”

　　国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示，7月天津二手房价格环比下跌0.8%，同比下跌4.5%。

　　如果把时间拉长一些就会发现，天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降，累计跌幅达到4.7%。同比方面，则已经连续8个月下跌。

　　新房表现则稍显乐观，国家统计局数据显示，8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%，连续5个月出现上涨，同比涨幅0.9%。

　　58同城、安居客提供的数据显示，今年以来，天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米，降至8月的19640元/平方米，降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米，降至8月的20103元/平方米，降幅约为3.3%。

　　这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求，让天津市场卖房方难有溢价权，不论开发商，还是二手房东。

　　恶性循环

　　方照还记得2016年天津市场最火爆的场面：“一个新盘入市，15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价，2000万、5000万的加价。”

　　当年，天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块，住宅楼面地价约为5.6万元/平方米，地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米，买家包括中冶、万科、天房等房企。

　　“当时市场普遍认为，天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

　　数据显示，2016年全年土地出让面积2596.32万平方米，出让总金额1389亿元，其中宅地出让量807.96万平方米，楼面地价15367万元/平方米。

　　然而，10万/平方米的“天花板”价没等到，却等来了史上最严的天津“330”楼市调控。

　　调控要求，自2017年4月1日起，非天津户籍在天津有1套及以上，天津户籍有2套及以上，包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房，暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

　　严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套，同比下降45.73%；二手房成交9.4万套，同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套，同比下滑13.78%。

　　与此同时，2016年、2017年出让的地块，在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示，2018年，天津新建商品房供应量为1791万平方米，供应规模创下过去10年新高，但成交量只有1204万平方米，供过于求的局面开始形成。

　　到了2019年，上市供应量达到1653.8万平方米，成交量只有1393.7万平方米，新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

　　事实上，相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月，天津加入全国热点城市人才落户大潮，推出了“海河英才”行动计划，放宽人才引进落户条件。数据显示，到今年1月，通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

　　“不得不说，通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’，对于市场的成交量有一定推动，所以2019年后，天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为，这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

　　王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人，她认为 ，相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同，教育、医疗才是落户天津的吸引力：“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群，他们在天津就近解决了户口问题，但并不会带着产业进来。”

　　方照证实了这一说法：“天津中介一方面能抓住置换人群，另一方面，大型中介可以获得外地来津落户的客户群体，这对于在售项目而言都是有效购买力。”

　　然而，高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上，二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低，新房就更难卖，房企对中介的依赖度就更高，成了恶性循环。”方照坦言。

　　“稳赔不赚”的市场

　　与此同时，近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

　　中指研究院的数据显示，2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米，平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中，10块位于天津核心的市内六区，出让面积为53.2万平方米，占总出让面积的7.15%。

　　到了2017年，全年出让的97宗宅地中，市内六区只出让了7宗地块，出让面积25.65万平方米，只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块，成交面积270万平方米。

　　2019年，区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平，但全市宅地出让总数达到155块，成交面积1105万平方米，市内出让面积占比降至2.4%，仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块，成交面积688万平方米，比2017年全年出让的宅地量还要多。

　　土地出让量大，土地出让均价则在下降。数据显示，2016年天津全年土地出让金额为1389亿元，其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米，到2019年，全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米，4年均价下降27%。

　　制图：孙梅欣

　　方照认为，新区、远郊地块大批出让，的确平抑了天津市早前高企的地价，上市项目的售价也更低，一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

　　“但因为整体市场走低，并且市场上市量巨大，加上’限价’调控，早前核心区高价拿地的项目难以入市，上市后基本都在亏本。”方照解释。

　　另一方面，天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据，2016年末-2019年末，全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

　　从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示，预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元，增长31%。报告称，主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

　　“这意味着在土地溢价率上不去的情况下，政府要卖更多的土地，那现在市场上已经高企的库存，很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

　　根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示，天津当年地区生产总值为14104.28亿元，按可比价格计算，同比实际增长4.8%，但相较于2018年的初值，降幅高达25%，在全国十强城市中排名垫底。受到疫情等因素影响，公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元，同比下降3.9%。