2月18日，联邦政府对业已实行两年多的“B20房贷压力测试”规定作了调整，即从4月6日开始，对“有保险的按揭贷款”使用新的“基准利率”进行压力测试。

新的基准利率将不再使用“央行五年基准利率”，而改用“房贷保险投保单中，有保险房贷五年期固定利率的周中位数，再加2%”（weekly median 5-year fixed insured mortgage rate from mortgage insurance applications, plus 2%）。

财政部不久前表示，因稳定房地产市场和稳定金融体系所需，需要对B20这种“加强版房贷压力测试”做出调整，为此已开始进行调查咨询。在“为市场降温和避免居民债务水平进一步上升”和“首次购房者难以入市而导致可负担性变得更差”之间，确实需要找到新的平衡点。

只在需求侧做文章是不够的

压力测试决定了借款人能否获得按揭房贷，而基准利率是压力测试的重要因子。联邦范围的“加强压力测试”已实行了两年多，一部分人一直在指责这种政策过于严苛，年轻一代首次购房者多被拒于房市之外，不太公平。

那么经过上周的调整，很多人面临的“可负担性危机”是不是会有缓解？

加拿大帝国商业银行（CIBC）经济师泰尔（Benjamin Tal）说，新的房贷资格“最低审批利率”和现在的相比，只低了大约30个基点。以加拿大中位收入家庭来说，相当于在购房时增加了13500加元的购买力，即提高了不到3%。

房贷专业网站Ratehub.ca表示，4月6日后的新政策相当于把最低审批利率（央行五年期基准利率）从5.19%降低到4.89%。根据计算，假定家庭年收入10万元，首付10%，五年固定利率2.89%，还贷期25年，按现行的5.19%审批标准，可购511424元的房子；但如果在4月6日后用新政策下的4.89%计算，就可以买526632元的房子了。这个计算也显示，这项压力测试政策的变化只使购房能力提高约3%。

基本上认为，解决住房可负担性危机的唯一合理解决方法，是增加供给，无论是出租房屋还是自住房屋的供给。在这方面，泰尔认为，只在需求侧做文章，而不是在供给侧采取强有力的措施，是解决不了供给问题的。

现行的压力测试政策最早是在2016年推出的。但是，政策只适用于有保险的按揭贷款。但在2018年，因需要稳定过热的房地产市场，此项政策被升级至也适用于无保险的按揭贷款。

虽然压力测试曾有效地调整了市场，但眼下房市正在反弹。由于库存减少，多伦多等大城市的房价最近已反弹且刷新了历史纪录。

彭博（Bloomberg）图表：多伦多房价今年创历史新高

皇家银行（RBC）个人和公司银行业务负责人麦克劳林（Neil McLaughlin）也持同样的观点。他也认为，压力测试政策调整所带来的影响会很小。

RBC的分析结果，也是最低审批审批利率只降低了约25到30个基点，即对借款人来说只相当于微小的购买力增长，只能多贷款约20000元到25000元左右。对塔尔提出的解决可负担性问题的方法，麦克劳林亦表示同意。他说，大城市市场的供给不足，仍然是政策制定者们真正需要关注的重点。

2018年1月1日开始，为稳定过热的住房市场，加拿大全国实行新的按揭贷款规定（B20），要求无论首付比例如何，所有贷款购房者都需要通过新版的“压力测试”。此前，从2016年秋季起，只有对有保险的房贷（首付低于20%）有压力测试的要求。

大温房市上的3%影响

4月6日的压力测试政策调整，只适用于有保险的按揭贷款，即首付比例低于20%的房贷。由于联邦财政部认为“最低审批利率应更具动态和更好地顺应市场变化”，所以现在也正在考虑扩大调整，以期以后对“无保险”按揭贷款也采用新的基准利率。

仅就“首付低于20%的按揭贷款”而言，4月6日的政策调整会带来何种“微小的影响”，可以从“大温地产协会”（REBGV）所做的数据表格直观看出：

来源：凤凰美洲台加拿大节目中心

根据多伦多地产局的报告，今年1月份所有类型房屋的售价都齐齐上涨，但其中涨幅最大的是condo，均价已经超过63万，同比涨了15.1%。

加拿大皇家地产公司（Royal LePag）周二发布的报告称，由于两大原因，多伦多以及GTA地区condo的价格还会持续上涨。这两个原因一是房源供应偏紧，二是外国买家又回来了！

（网络截图）

据《多伦多星报》今天报道，皇家地产的报告显示，公寓市场中豪华condo的市场也很火爆，其价格涨幅大大高于高端房屋（high end houses）。

在今年1月31日之前的12个月，GTA地区豪华condo的价格涨了7%，价格中位数为$240 万。同期高端房屋的涨幅只有1.2%，中位数则是$360万。

皇家地产属下地产公司Partners Realty的销售代表格林（Steven Green）认为，未来12个月豪华condo的价格还会持续上涨，涨幅预计在10-15%之间。尽管高端房屋的价格也会上扬，但其涨幅只在2.5-6%之间。

其实多伦多地产局也有类似预测：在本月初的新闻稿中，地产局预测2020年房屋销量会比去年多售1万套；今年各类房屋的均价预计会升到$900,000，比2019年的均价（$819,319）上涨10%左右。

地产经纪格林表示，现在在GTA尤其多伦多市，新上市物业供应不足是普遍现象。他举了个例子：就在上周，就有六个买家抢offer，争相报价要买Yonge Street和Lawrence Avenue附近的一套豪华公寓。闹到最后，价高者得，结果售价比叫价超了36％左右。

多伦多地产局的数据也显示，GTA地区1月份新上市房屋只有7,836套，比去年同期9,456套减少17％；月底房屋存量更比去年同期大减35%。

地产经纪格林还提到另外一个情况，那就是在房源供应不足的情况下，外国买家又回来了。他说找他帮忙买房的客户中，就有几个大家熟悉的名字，他们都是好莱坞影星。

按照他的说法，来自亚洲和美国的外国买家被多伦多及郊区充满活力的多元文化，以及相对安全的社会环境所吸引，他们喜欢在这里买房置业。

另外，这些买家似乎已经适应了2017年4月推出的海外买家税，为了买房他们愿意支付这个额外的税赋。实际上，在推出这个税之后，多伦多一些地区的房价也有所下降，例如Bayview Avenue和York Mills Road地区。

格林还说，“也许大家不知道，（这些海外买家）对房地产的看法与我们不同。我们当地人总希望在安静的街道上买房子。但他们却喜欢闹市区，喜欢繁华地段，一心要在主要大街或靠近主要街道买房。”

来源：加国无忧

不要喷小编和黄三水为唱多地产不择手段，我们只是就事论事。

武汉封城至今一个月，黄三水朋友圈里关于加拿大移民、留学、买房的咨询量几乎赶上2019一整年。

不得不说，加拿大在这波疫情的硬核操作俘获了无数中国人的心。

因为加拿大是所有西方国家中唯一斩钉截铁表示不会对中国关闭国门，不会禁飞中加航线，不会歧视华裔侨民，并且坚定表示全力支持中国防控病毒的国家。

反观美国、澳大利亚、新西兰的猥琐表现，真是天上地下。

就冲这一点，一大批有计划留学、移民、海外置业的中国富裕家庭决定放弃美国、澳大利亚、新西兰。因为什么都换不来一个社会、一个政府对华人的尊重和友善。

对普通民众来说，哪里最适合挣钱去哪里。但对有很好经济基础的家庭来说，哪里社会稳定、哪里华人地位高，哪里就是首选，因为富裕家庭享受生活比奋斗更具现实意义。

所以黄三水非常看好2020年大温豪宅市场，新冠病毒对整个社会经济是黑天鹅，但对大温地产特别是豪宅地产很有可能是次绝妙的市场推广。

根据地产公司Royal LePage的市场报告，2019年大温豪宅成交价中位数下降6.7%，预计2020年还将下降2%。

说实话，这个判断本身没什么问题，但相信Royal LePage在做数学模型时没有计算一个变量，那就是新冠病毒带给华人买家的心理影响。

1、无论在中国还是加拿大，大家发现不买房连隔离14天都没地方去。

2、疫情来临时，多一种身份多一套房子多一种选择。

3、在所有说英语的国家里，加拿大从政府到官员再到民间，对华人表达了最多的尊重和最大的善意。

4、Royal LePage说大温地区豪宅的门槛是434万加币，约合2300万人民币，但对北上广深的富裕阶层来说，这也就是好一点的房子罢了。

既然加拿大景色美、福利好、人民友善、政府尊重华人，且房子不比中国的一、二线城市贵。那为什么不选择加拿大作为移民、留学、置业的首选国家呢？

新冠疫情客观上改变了很多中国人对加拿大的认知，也推动很多中国人早下决心到移民加拿大、送子女来加拿大读书、到加拿大投资房产。

这些内容不属于常规的市场参数，但在疫情突发时，却有可能改变市场的走向。

事实上，已经有一批来自中国香港的加拿大公民悄悄进入了大温豪宅市场。

一位与黄三水交好的地产经纪表示，2020年1月以来，大温挂牌价在500万以上的豪宅已经有9套成交，这在2019年时无法想象的，尽管没有特别充分的证据，但她相信这与房地产之外的因素有关。

2020年初的豪宅和高价房产买家很大一部分就是准备从中国二度回流加拿大定居生活的中国香港移民。

但香港毕竟只是中国的一个城市，论起富裕家庭的绝对数量和购买力还是中国内地更强悍。

如果一大批豪宅刚需买家在疫情中催生，在疫情后成熟，2020年大温豪宅市场或许会迎来一波大行情。

来源：乐家地产网