最新出炉的大温房地产交易数据显示，虽然交易量下降了近半，但大温的房价继续坚挺，不但没有下降、还继续小幅上涨。这让很多预测房价大跌、崩盘的人大跌眼镜。瑞尔森大学（Ryerson University）房地产管理教授Murtaza Haider和房地产行业的资深人士Stephen Moranis联合发布的地产公告：Haider-Moranis公告就指出：预测可能很有用，但不一定准确。

根据大温地产局的数据，5月大温的地产交易量虽然仍然是历史低位，但与4月疫情最严重时期相比已经开始有回暖的迹象。此外，如果从房价来看，大温的房价非但没有疫情的交易量骤减而下挫，反而继续上扬。其中：

• 独立屋基准价：$1,456,700，比去年同期上涨2.9%；比2020年4月上涨0.3%
• 联排屋基准价：$792,700，比去年同期上涨1.8%；比2020年4月上涨0.2%
• 公寓基准价：$686,500，比去年同期上涨3%；比2020年4月下跌0.3%

大温房价的变化并没有遵循之前诸多预测所描述的，开始大幅下降。

对此类现象，Haider-Moranis公告分析指出，无论算法如何复杂，预测都必然是预测者所做的假设。本质上，假设既非对也非错。在查看基于模型的预测时，请始终记住著名统计学家George Box的建议：“所有模型都是错误的，但有些模型是有用的。”

谨慎对待“预测”

房产交易中的买家和卖家，都必须能够理解预测对他们的决策过程意味着什么。

疫情期间的大温公寓明显受到疫情影响，销量和售价方面的优势都不再凸显。但位于西温的高端公寓楼花却被发现，即使身处疫情最严重的时期，仍然销量可观，甚至连600万一套的顶层公寓都已经签约售出。这是好在哪？

这座楼花预售公寓共包含122套奢华的高层公寓，然而就在5月，疫情仍然十分严峻的时期，该项目的楼花已经售出近半，54套签约。然而，根据MLA的统计，5月该楼盘只放出了66套公寓，并非全部放出，而销售的数量就已经超过80%。

地理区域上的优势是一个重要因素。

据加拿大MLA的合伙人卡梅伦·麦克尼尔（Cameron McNeill）介绍，该楼盘Sentinel项目自2015年开始规划，是这么多年来在西温中心区域获批的第一个高层公寓项目。因此这一项目在发售之前就已经广为人知。

该楼盘虽然也建立了展示中心，但是由于COVID-19对人际物理距离的限制，因此只有少数认真考虑过的买家来访过。真正在5月的这批楼花销售，主要依靠的都是在线展示、3D演示和视频会议完成的。

根据这一销量，开发商考虑在之后继续放出剩余的楼花。

至于买家，McNeill说，所有楼花购买者都是本地人。

毕竟在西温的公寓楼盘少之又少。根据大温地产局REBGV的数据显示，即使在疫情大流行之前，西温的公寓销售月度销量也多为个位数，很少会超过10套。

MLA的销售团队正在预售的项目中，表现最强劲的兰里和素里的联排屋，其客户主要群体是大温的年轻家庭。他们的购房需求迫切、而这两个地区相对可负担的售价，正好迎合了他们的需求。

相比高层公寓，联排屋的建设周期更短，更能快速实现购房者变成有房族的梦想。

尽管有乐观的开盘，McNeill仍然提醒开发商需要谨慎行事。

根据MLA的预测，预售楼花想要恢复到疫情爆发之前的水平，至少需要6-12月的时间，很多潜在买家都受疫情影响处于观望心态。目前真正出手的，大多是对大温、对加拿大经济和房地产长期发展水平有充足信心的买家。

在大温盖房子，除去高昂的土地成本，还有“各级衙门”的各项政策法规需要遵守。开放商想盖个房子真是没那么容易。其中有一个强制统一的要求就是，BC省的每个房地产开发现在都需要经过合格的环境专业人员（QEP）的调查、获得环境开发许可证之后，才有可能进一步进行施工。

环境开发许可证，将确保开发商建房后的垃圾污垢不含污染物，并且开发项目不会干扰野生动植物，水道和无数其他环境问题。

但是，由房产开发商和QEP（根据在其专业领域内提供服务的应用科学家或技术人员，专业生物学家，农业学家，林务员，地球科学家或工程师表示）发放了审批许可后，这一昂贵而广泛的研究报告又常常会被所在市政根据各自的法规解释所否定。

一个位于本那比从事环境调查的公司的生物学家兼该公司主席Harm Gross指出，《不列颠哥伦比亚省受污染场地法规》有超过10,000页、几十卷的内容，还有其他38篇关于湿地保护的省级和联邦法律，包括《水可持续性法案》、《农业土地委员会法》、《运输法》和《联邦渔业法》。

联邦政府的《无净损失政策》也可以适用于鱼类，候鸟和有联邦危险的物种的保护。

法规多到数不清，因此任何市政都有可能根据其中某些法案指出QEP的报告中有问题，违反了某些法案。

尤其在面临大温现在大批重新分区的申请案例中，很多是从原来的工业土地转变分区为住宅土地。混合用途开发的复杂性和规模，都使问题变得更加复杂。

比如最近的一项民事裁决中，因开发商计划开发的项目中包含一个死胡同的排水沟，被解释为潜在的鱼经流的地方，因此附近60米区域都无法开发。

素里市一个开发商就遇到此类问题，因为涉及湿地的开发，使得市政推翻了QEP的结论，开发商欲哭无泪，这一项审核就耗费了18个月的延期、以及大笔的资金投入。而QEP的结论本来已经获得了BC省府的认可，但市政有权根据其他解释而驳回。

在大温的兰里、三角洲和斯阔米什等地区，很多开发商都遇到了类似的问题。