随着过去几年房产市场的火爆

加拿大那些位置优越的Condo名盘大居

都相继进入交楼时

2020年，Condo的市场交易的春天即将开始

出售，包租，置换，转楼花等

将迎来一个小高峰

在加拿大只要涉及销售等各种商业行为

都必须首先了解报税

春天也是报税季

房产交易的各种报税可不轻巧

种种类类繁杂不已

必报必缴必扣，可免可退可避

弯弯绕绕,不一而足

HST销售税

一般卖condo是免HST：如果原先是自住或长期出租的话，卖condo是没有HST的。

商业condo就必须收HST：但是如果这个condo是用来商业出租的，包括用于民宿Airbnb短租的话，那就必须按售价向买家收13%的HST并上交税局。这是因为只有居民用二手物业才是免HST的。具体操作要找专业的会计师和律师，看看可能的延税税务处理（比如GST44 election）。

买房时的HST Rebate：买房时若是自用或长期出租的话，可以申请HST Rebate – $24,000 安省部分的 HST（即购置物业HST退税），退了的HST必须在买房税务成本中扣除。

HST退税细节请找专业的会计师和律师申请。

Land Transfer Tax土地转让税

卖condo的卖家是不用交土地转让税的，而是由买家交（并计入其买房税务成本）。

Personal Income Tax个人所得税

Capital Gain Tax资本利得税：如果condo是自住或长期带来收入的话，其买卖价差为资本利得，以50%纳入应纳税收得额按照个人的边际税率交税。另50%则免税。自2016年起，所有卖房地产交易都必须在个税表的Schedule 3中申报。

Principal Residence Exemption自住房免税：如果符合条件的话，自住的condo的资本利得是免税的。

自住房免税的条件包括：

1）纳税人在指定自住房的每一年是税务居民

2）实际拥有此房（beneficiary owner）

3）土地部分不超过半个hectare（1.24英亩）

4）有习惯性居住（ordinarily inhabited）

5）整个家庭每年只能指定一个物业为自住房免税

自住房免税必须在卖房那年申报，并填写T2091表格并递交给税务局（注意：迟交election的罚金是每年$2,500，每个物业总共最多$8,000罚金）。

细则请看CRA 网站:

https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/technical-information/income-tax/income-tax-folios-index/series-1-individuals/folio-3-family-unit-issues/income-tax-folio-s1-f3-c2-principal-residence.html

Business Income （condo flipping）：如果物业既没有自住又没有长期带来收入的话，其持有目的为牟利，那就有商业活动行为，整个买卖价差为商业利润，100% 纳入应纳税收得额按照个人的边际税率交税。请注意商业收入是没有50%免税的，其税务处理不如capital gain 或资本利得优惠。同时商业收入还有HST，税务责任惨重。具体的判定细节要请找专业的会计师咨询。

Change of Use 改变使用

自住房改变成出租房也算变卖, 会带来资本利得税，或申请T2091自住房免税，除非纳税人有file subsection 45（2） or 45（3） Election。

Election有额外4年的自住房免税，但出租期间不能claim CCA，也没有其它的自住房。

Transfer from Parents to Children物业传承下一代

物业传承下一代或赠与有土地转让税的考量，在多伦多市内的话其土地转让税赋是安省其它城镇的一倍。

物业传承以赠与最为合理，由赠与方交资本利得税。

不然有复杂的反避税处理，包括双重征税。

具体的判定细节要请找专业的会计师和律师咨询。

Corporate Income Tax公司所得税

物业如果是通过公司持有，其收入，包括资本利得被定义为“被动收入”（Passive income），其公司税率为50.17%，但其中的30.67%在公司分红时可退还（RDTOH）。

资本利得的50%免税部分，为资本红利（CDA），通过资本分红（capital dividend）免税分到股东手中，这就是公司和个人税的统一。

有被动收入较多的公司要注意其CCPC的私人公司小公司税率的递减（grinding down of Small Business Limit）。具体的细节要请找专业的会计师咨询。

所以通过公司持有物业并不一定有税务优势（除非是非居民控股公司，则使用26.5%的统一公司税率）。

对于非加拿大本地居民，出售Condo还有一项特别的 “税”——Non-resident Withholding Tax非居民预扣税

Withholding tax at sale：按照加拿大税法第116章，非居民卖房时买方律师需按其出售价格总额的25％扣除预扣所得税（withholding tax）。

Compliance certificate application：在物业出售结算之后10天内，非税务居民卖方必须填写备案表T2062获得税务局一个完税证明（Certificate of Compliance）。

在准备申请完税证明时，需要提供原购买协议（包括律师结算文件）以及出售协议。在颁发完税证明后，税务局要求缴纳资本利得的25％的预扣税款（即购入原始成本和出售价格之间的差额的25%）。税局收到预扣税款后颁发完税证明，然后律师归还买房成本的25%的预扣税。

S115 NR capital gain tax return：出售的次年，必须在4月30日前申报非居民卖房第115章税表，以进一步抵扣费用（如销售佣金等）及其退税。

来源：中加投资资讯

案例一

我们的城市发展商，通过了一项修改业主立案法团声明的附例。根据新附例，发展商在屋苑内增加49个停车位，又修改了单位业主分担共同开支的比例。上述修改的前提是，必须获得90%业主投票同意，才可以更改共同开支的分担方式。请问这是否需要90%的票数？

修改不可以靠通过附例来进行。业主立案法团的声明是否可以作出修改，必须由业主在业主大会中投票决定。对房产陈述内容的更改，必须获得至少80%的单位业主投票赞成。若要更改分契物业法团对单位业主的共同开支分担方式，必须获得至少90%的单位业主投票赞成。

案例二

我们的分契物业单位业主收到通知，要求我们向物业管理公司提供单位的钥匙。但业主立案法团已经拥有所有单位的万能钥匙（master key）。请问是否必须向他们提供钥匙？

要求业主提供钥匙，不可以由管理公司提出，而是必须由业主委员会以通过一项规则的形式提出。相关规则必须合理，但如果法团已拥有万能钥匙，那么要求业主提供钥匙，似乎并不合理。

如果您未能按要求提供钥匙，法团可寻求法院命令，届时您可能要出庭抗辩，指该项规则不合理，并且无法执行。您可以考虑向法团建议，指该项规则无法执行。如果业主委员会威胁要诉诸法院，为避免出庭，您可能须要按要求提供钥匙。

案例三

当我购买高层公寓大厦单位时，须要支付一笔特别征费（special assessment），用以支付更换大厦窗户的费用。请问大厦窗户是否属于“共同元素“（common element）？如果是的话，是否应该由业主立案法团支付，而不应由业主承担费用？

高层大厦窗户确实属于“共同元素”，更换损坏窗户的费用，应由业主立案法团承担，除非法团声明根据《分契物业法》（Condominium Act）的最新修订，而有所修改，将维修窗户的费用转为由业主承担。

如果维修窗户的费用由法团负责，但储备资金不足，法团便可以使特别征费方式，要求业主承担不足的款项。

来源：加拿大都市网

在房屋买卖交易中，MLS放盘资料的房屋介绍（Listing descriptions），是卖家吸引潜在买家“垂青”的第一道板斧。从这些房屋描述内容的常用词汇及组合，也能反映买家对住房配置方面的要求。有地产网站分析了去年最受欢迎的放盘资料关键词，发现不论哪个价格范围，最无敌的特色描述是“花岗石台面”、“实木地板”及”不锈钢电器”。

放盘资料的房屋特征描述，就像求职者在面试时，向考官作出自我介绍一样，是让对方留下良好第一印象的重要步骤。一般来说，房屋介绍一栏，不能过于简短精干，也不应太过长篇大论，大约250字左右最为恰当。能够在短短几行的内容写出个重点，方能引起潜在买家前来看房的兴趣。

必胜三大特色描述

地产网站Point2Homes分析了去年7月美国120万个放盘资料以及6,500个词汇，从大量关键词中，了解那些住房特色及配置最受关注。简单的结论是，不论那个价位的房屋，必胜的特色描述有三，分别是“花岗石台面”（granite countertops）、“实木地板“（hardwood floors）及“锈钢电器“ （stainless steel appliances）。

买家对居住要求愈来愈高

也许现今买家对居住及生活的要求愈来愈高，该份分析报告发现，在25至50万元以及50至100万元这两组价格范围的放盘资料中，列举的房屋特色与配置描述都非常相似。不过，当房价在100至500万及500万元以上的放盘介绍中，便可看到明显的分别。“专业厨房“（chef/gourmet kitchen）、“泳池及水疗浴池”（pool and spa）、“酒窖”（wine cellar）等高级配置，都是这些豪宅级住宅的常见描述。而在500万元以上类别，更可找到只在此价位才出现的关键词，例如“私隐”（privacy）、“家庭影院”（home theater）、“智能家居”（smart home）等。

“睡房”及“浴室”成最常用关键词

根据该份报告，首100个最常使用的楼盘介绍关键词当中，“睡房”（bedroom）及“浴室”（bathroom），因为是一间屋最不可缺的空间而排得最前，另一个最受关注的便是“厨房”（kitchen）。而且，很多常用关键词的使用，包括室内特色、电器、升级设备等，都与厨房拉上关系。可以说，厨房已是一间屋的灵魂所在。

在众多形容词中，“新”（new）及“大”（large）两个字，排行十大常用形容词汇的首两位。由此可见，买家会较易锺情于又大又宽敞的空间，以及新建或近期完成翻新装修的房屋。

至于房屋的设备配置，除了前文提及的三大必胜项目，“开放式间隔”（open floor plan）、“后园围栏”（fenced backyard）、“有遮盖阳台”（covered patio）、“翻新屋顶”（new roof）等，都是排行十大的家居特色配置描述词汇。

房屋主要空间常见描述词汇：

厨房
‧花岗石台面（Granite Countertops）
‧不锈钢电器（Stainless Steel Appliances）
‧专业厨房（Gourmet Kitchen）
‧早餐吧（Breakfast Bar）
‧开放式厨房（Open Kitchen）
‧翻新厨房（Updated Kitchen）
‧石英石台面（Quartz Countertops）
‧厨房中央岛（Kitchen Island）
‧订制厨柜（Custom Cabinets）
‧宽敞厨房（Large Kitchen）

客厅
‧开放式客厅（Open Living Room）
‧宽敞客厅（Spacious Living Room）
‧特大客厅（Large Living Room）
‧特大家庭厅（Large Family Room）
‧家庭厅火炉（Family Room Fireplace）
‧分隔式间隔（Split Floor Plan）
‧开放式客厅（Open Concept Living）
‧宽敞家庭厅（Spacious Family Room）
‧开放式家庭厅（Open Family Room）
‧落地玻璃窗（Floor-To-Ceiling Windows）

浴室
‧洗衣及干衣机（Washer-Dryer）
‧双洗脸盆（Double Sinks）
‧双梳洗组合（Dual Vanities）
‧铺砖沐浴间（Tile Shower）
‧按摩浴缸（Jetted Tub）
‧按摩浴缸（Jacuzzi Tub）
‧半套浴间（Jack and Jill Bath）
‧水疗式浴室（Spa-Like Bathroom）
‧翻新浴室（Updated Bathroom）
‧套房浴室（En-Suite Bath）

睡房
‧特大睡房（Large Bedrooms）
‧宽敞睡房（Spacious Bedrooms）
‧睡房步入式衣橱（Bedroom Walk-In Closet）
‧特大主人房（Large Master Bedroom）
‧特大主人套房（Large Master Suite）
‧主人套房（Master Bedroom Suite）
‧分区睡房（Split Bedroom）
‧漂亮的睡房（Beautiful Bedroom）
‧宽敞主人套房（Spacious Master Suite）
‧两间额外睡房（Two Additional Bedrooms）

来源：加拿大都市网