作为豪宅林立的西温，公寓产品一直较为短缺，就在疫情期间，5月西温一个楼盘项目放出66套公寓，居然单月就售出54套，售出比率高达80%

该项目虽然售出的公寓平均价格98万一套，每尺单价月为1380元，这还没有包括150万起价的顶层公寓和次顶层公寓，但依然受到热捧，据称购买者都是本地人。本地居民对于西温公寓的需求可见一斑。

疫情爆发之前统计显示西温每月的公寓交易量都只有个位数，极少会超过10套，因此西温的公寓项目不断被开发商看好。

6月8日，开发商向西温市政府提交的分区申请，就是要把一套双拼屋，改建成一个新式节能减排的豪华公寓。

这里原有两个双拼屋，建于1977年，价值分别是241.5万和247.1万，建筑物本身只占很小的部分，足以见得西温土地价值的分量。且附近已有正在规划的公寓塔楼项目。

　　从4月份开始，伴随生产和生活逐步进入正轨，楼市冰冻的僵局开始逐渐被打破，逐渐有了复苏迹象。尤其是进入5月份之后，房地产市场的表现似乎更加强劲。如果翻一翻最近的楼市报道，就会轻松发现，“回暖”、“小阳春”和“房价涨了”这些词出现的频率似乎越来越高。

　　进入6月之后，“东莞房价猛涨”、“惠州已经失控”、“北京二手房价格上涨”等等一眼望去，涨多跌少的报道，很多没买房的朋友看了就“发慌”——说好的楼市平稳呢？那么，是谁在助涨房价？房价数据背后隐藏着什么样的黑洞？6月后的楼市怎么走？刚需如何为自己的买房决策打基础？

　　热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。

　　今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。Q1：是谁在助涨房价？

　　@大伟看楼市：

　　图片来源：大伟看楼市

　　从网上查了半天，的确没有发现数据来源，这个冰山指数好像莫名其妙就出现了，每次都被排名前几名的城市中介传播：

　　图片来源：大伟看楼市

　　5月北京二手房成交均价为62609元/平，环比明显上涨，主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动全市均明显上涨。剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

　　所以如果按照冰山指数这个口径，其实北京应该排名第一了。但实际这个数据中，居然是环比下调了，所以这个数据意义不大。也就是用来忽悠忽悠少数城市。

　　当然，这个冰山指数影响不大，只是因为这次东莞相对敏感。但这个背后的房价统计口径，和统计办法，事实上导致了最近全国房地产市场万人摇等多种事件！

　　@湾区订阅号：

　　东莞市住房和城乡建设局提供了近三个月的二手住房网签价格数据。

　　图片来源：湾区订阅号

　　数据显示，3月至5月，东莞二手房价格有两个月环比负增长，一个月正增长。一手房5月二手房均价16402元/平方米，比3月二手房均价16541元/平方米还低。无论从总体价格水平还是价格趋势，都与该“冰山指数”存在较大差异。

　　该房地产网站还发了一则《冰山指数声明》，声明中称：

　　冰山指数不是成交均价，是我们通过自己设计的算法，对二手房市场数据（来源于网络公开数据）进行处理得到一个指数；因为数据源和算法的差异，冰山指数会和官方公布的一些数据有差异，这从统计学上来看是非常正常的。

　　也就是说，冰山指数反映的并非城市二手房均价。不在均价基础上计算出来的环比增幅和“全国第一”，其参考价值有多大？有待商榷。

　　再来分析东莞新建商品住房销售均价及涨幅。根据东莞市住建局提供的近三个月新建商品住房销售均价，统计如下图：

　　@大伟看楼市：

　　一、房价数据的黑洞！

　　图片来源：大伟看楼市

　　均价与房价混淆各种混乱。到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。

　　对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。

　　图片来源：大伟看楼市

　　最近上海发布政策，内容其实很简单，就是严管双合同，从全国看，到目前也就少数的个别城市新建住宅签约价格与过户价格一致，全国的二手房与大部分城市的新建住宅，价格都是双轨制。这种情况下，除了交易双方，其他人或政府居然都不掌握房价，也就是各路机构特别是没有参与交易的，网签数据居然都是假的。

　　另外从网签数据看，也存在着滞后的影响，一线城市可能滞后一个月，三四线可能滞后几年的都有。这种情况下，成交量和成交价格都是假的，你建立在这个基础上的分析预判还能对吗？

　　二、限价下的房价黑洞！

　　短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

　　图片来源：大伟看楼市

　　限价放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

　　因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

　　@ 杨红旭论楼市：

　　统计局之前发布1-4月的全国房地产数据。基本特征是：1－4月，多数指标同比跌幅收窄，部分指标4月单月同比增速转正。

　　其实，受疫情影响，关于量的指标，房产交易量、土地交易量、新开工量等，几乎全都失真，而价格类的指标，一般不会大幅异常。一个重要指标的出现明显变化：房价！

　　统计局并公直接公布房价数据，但可以通过其公布的新房成交面积与成交金额，换算出均价变化。如下图。

　　图片来源： 杨红旭论楼市

　　2020年1-4月，全国商品房成交均价9379元/平方米，同比上涨0.8%！大家注意：2015年以来，均价同比涨幅多在5%以上，今年前4个月却急速收窄至不足1%，按此走势，接下来，不排除某些月份会翻绿。

　　图片来源： 杨红旭论楼市

　　而今年，疫情这只黑天鹅，直接冲击了全球经济，同时也引爆了2008年四季度以来全球长期放水所催生出的资产泡沫。历史不会百分百重演，但会在相似情境下，重现相似的形态！Q3：房价上涨背后另有“隐情”？

　　@房产商报：

　　一房产中介的工作人员坦言，同样的户型，5月份成交的房源价格普遍比4月份高出几万元，最高的一套相差30万元。不过，这种极端情况只是个例，主要和业主是否着急出售有关，4月份出售房子的业主急于用钱，所以成交的价格明显偏低。

　　5月份二手房的成交价相比前两个月确实出现了上扬，但其实是因为前两个月很多业主着急用钱或一些地段、户型等不太好的房源在降价出售；很多不着急出售的业主当时坚持没有降价，如今也依旧不会降价。实际上目前的二手房价格整体比较稳定，出现小幅涨跌都很正常。Q4：6月后的楼市怎么走？

　　@大伟看楼市：

　　1：全国性的小阳春主要出现在一二线城市，从深圳到上海再到北京，次第传递，二线城市从杭州到南京，逐渐传递到厦门等城市。

　　2：土地市场先热，房企融资压力锐减，本来以为的资金压力随着降准等政策变化，企业融资成本再次梦回2015年。

　　3：北京楼市虽然偶有阳春，但过去三年房价已经跌幅高达25%，这种情况下，市场价格相比同类型城市已经非常健康。当然，对于北京来说，库存积压依然非常严重，潜在供应2万套在路上，所以市场价格不会有太大上行的可能性。轻微波动难免。

　　4：吐槽限价，背后其实是吐槽房地产调控对上负责，只负责数字不涨，而不是房价不涨。

　　5：现在全国没有一个公认正确的房价数据，所有数据都和老百姓切身体验不符合。实际5月份大部分城市房价都涨了，但到底谁涨的最多？不知道!

　　楼市的小阳春已经出现，改变原因还是看天吃饭，信贷宽松必然楼市活跃，这一轮小阳春能走多久走多远，还要看620能否继续降息，如果降息，那么大概率小阳春将持续到下半年，如果不能，很可能2季度就基本结束。对于购房者来说，如果工作稳定，有余钱，的确可以看看房了。

　　Q5：刚需如何为自己的买房决策打基础？

　　@美房网投资俱乐部 ：

　　买房都是所有权的投资，租房就是使用权的刚需。

　　长租就是预期租金上涨并且捕捉租金上涨带来收益的操作方法。

　　短租就是预期租金下跌并且规避租金下跌带来损失的操作方法！

　　预期房价上涨并且希望房价上涨后卖给别人，获得房价上涨收益的人，叫做炒房客。

　　预期房租上涨并且希望租金上涨后租给别人，获得租金上涨收益的人，叫做二房东。

　　明白了以上不同预期带来不同操作方法的道理，所以判断未来房产投资的关键就是房价和房租的走势：

　　1、如果房价上涨，平均每年涨幅会超过5%（房价涨幅大于5%），那么可以买房。

　　2、如果房价下跌（房价涨幅小于0），那么不仅不能买房，还应该卖房，之后赶紧租房。

　　3、如果房价平稳，涨幅在0%到5%之间，那么投资收益小于贷款利率，所以投机需求出局，自住需求可以买房。而投资需求操作方案如下:

　　（1）房子租金回报率超过银行理财，可以买房长期投资，比如租金回报率5%，而银行理财收益4%。

作为联邦政府的住房机构，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）在加拿大的房地产市场中起着至关重要的作用，其中包括为加拿大超过35%的房屋贷款提供保险，对于新屋建设的掌握，对贷款申请、首付款支付等政策制定等等……不过最近CMHC的现任掌门人态度强硬多次放话：加拿大房价必然大跌；联邦不会无底线支持购房者等等言论，引起不少争议。

CMHC现任CEO兼主席Evan Siddall多次强调，未来疫情过后加拿大的经济将会受到重挫，房价必然将会下降9-18%，为此CMHC将紧缩贷款政策等等……

房贷紧缩政策就包括上周四出台、将于7月1日起生效的新规，要求所有购房者中

1. 将债务偿还率/总债务服务比率从原来的39/44缩减为35/42
2. 申请贷款人中，至少一位申请者的信用评分达到680分
3. 不能使用非传统来源的首付款（如首付赠予）将无法获得承保

此外，CMHC还暂停了多单元抵押贷款的再融资，除非这些资金用于维修或对房屋进行再投资。一系列新规不仅是贷款更难、而且让那些潜在购房者的购买力直接下降了12%。

Kelly在担任CMHC主席之前，曾在TD银行担任副董事长、后在纽约梅隆银行担任首席执行官。

Kelly认为加拿大和美国因疫情所带来的影响基本一致，不过他认为加拿大的经济更具弹性，在这次疫情面前可能会比美国表现的更加稳定，复苏的速度可能也会更快。

不过对于房价的变化，Kelly称很多人包括他自己都不希望房价大跌，不过房屋就像其他股票和商品一样，总会有起伏涨跌，这属于正常现象。

但加拿大并不会像美国2009年金融危机之后产生那么大的危机，因为加拿大没有像当时美国的一样大规模的次级贷款市场，因此发生美国那样的房价大跌可能性极低。

从5月的房价来看，大温、大多等热门高价地区房价非但没有下降、反而还小幅上涨。

　　用户聚焦

　　今年起，这6类小产权房要拆除？你花50万买的小产权房可能没补偿

　　众所周知，房地产行业从2000年开始进入了快速发展阶段，很多内行人称之为“黄金时期”。“现在这个房价谁还买得起，2010年还只要几千的房子，现在都要1-2万了”，其实很多人都有这样的经历，但是没有这也是没有办法的事情。

　　不过就像一些人说的那样，既然自己买不起商品房，那为什么不能”放手一搏“小产权房呢？要知道，我国有14亿总人口，在这其中存在着大量的住房新增需求。根据数据显示，80后、90后和00后每一批的数量大约都在2亿人左右。几乎每一年都有大量的适龄人群需要结婚生子、需要买房，他们构成了最坚实的房地产消费者。

　　因此，在买不起商品房的情况下，大家只能选择购买小产权。但买小产权就存在一个问题，就是没有产权证，一旦拆迁可能会面临没有赔偿的局面。根据新华社报道，在北京昌平区就曾集中拆除超过4万平米的小产权房。有人在这里买50万元的小产权房，被拆的时候人都没有出现，更无赔偿了。

　　估计十有八九建房人、买房人知道自己属于违规建房的。那么是否所有的小产权房都会被拆除呢？其实不然，根据2020年6类小产权房要拆，只有2类不拆，有你家吗？

　　根据人民网之前的《将对小产权房分类处理，涉六类房应依法拆除》一文表示，今后对于小产权房有6类必须拆除，只有2类可以转正支持。

　　这6类房子分别如下。

　　小产权房必须要进行拆除的6类情况分别是：

　　经检测，房屋质量达不到国家或城市标准，存在严重质量问题或安全隐患，又不能予以整改消除的；

　　土地利用为耕地，总体规划为一般农用地、基本农田的；

　　占用土地为一级水源保护区的；

　　占用公共道路、绿地、河道、高压供电走廊、压占地下管线的；

　　来源：探房杜咔咔热点追踪

　　房价涨幅超深圳？这个地方紧急回应：与网签数据不符…多地专项行动严打炒房，“房住不炒”将长期坚持

　　近日，东莞房价猛涨的消息引起广泛关注。

　　据南方都市报报道，“从去年到现在将近一年的时间，我们小区的房子从3.2万/平方米涨到了4.3万/平方米，太疯狂了。”住在东莞西平景湖时代城的黄小姐表示，她是在去年6月买的房子，101平方米，总价328万，单价在3.2万/平方米左右。但现在挂出来的房源，单价基本都是在4万/平方米以上，而且好几次都是“秒没”。

　　某房地产网站发布《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》显示，东莞4月第5周二手房价格19320元，5月第5周二手房价格19911元，月环比上涨3.1%，增幅首次超过深圳，排名全国第一，今年以来东莞房价猛涨，即将进入“3万时代”。随后，各类房地产中介、网络媒体纷纷转发，加以渲染炒作。

　　不过，东莞市住建局相关工作人员回应说:“不知道该指数是依据什么数据算出来的，但跟我们网签系统的交易数据有很大差异。”该局提供了近三个月的二手住房网签价格数据。

　　东莞今年将加大商品房供给

　　证券时报记者从东莞市住建局了解到，5月29日，东莞市住建局发布2020年东莞市住房和城乡建设工作要点，包括八项重点工作。

　　1、加快推进住房建设规划。加强住房体系顶层设计，加快研究在粤港澳大湾区融合发展背景下适应先进制造业发展需求的住房体系。

　　2、完善房地产调控机制。坚持“房住不炒”定位，围绕稳地价稳房价稳预期，制定“一城一策”工作方案，落实地方政府主体责任制，建立长效调控机制。

　　不过，这四座城市的房价高真的有那么可怕吗？

　　首先我们应该明白，这四座城市除了深圳之外应该是大部分有钱人都会选择买一套房的地方。香港除了本地人买房之外，更有大量大陆的老板、富商购置豪宅。北京和上海更不用说，有钱人前几年多喜欢在这种大城市、国际都市买房。深圳房价高主要是人口多，房源少竞争太大。

　　如果这些城市的房价不高会怎么样呢？

　　其实相比高房价，如果这些城市的房价不够高才会更让人觉得可怕。这并不是危言耸听。我们都知道想要寻求发展的寻求的机会的人早年间都是去香港找机会，后来都是北漂、沪漂，最后深漂。这些城市的人口增长速度非常快。北京和上海的人口在全世界也都是排得上名次的。如果这些城市的房价低廉，所有人都能买得起房，那么众多的“漂”们找到工作稳定了之后还会离开吗？并不会！据数据显示现在北京上海人口突破两千万，如果不是因为房价这个数字肯定会超过当前世界人口最多的东京3000多万人口的数字。届时的北京、上海、深圳、香港还能有今天舒适的生活吗？一定不能！到处都是人满为患，到处都是交通的堵塞。毕竟北京上海这些城市的面积并没有东京大。人口密度一旦过高那么城市的质量也就不在了。各种资源也就不够了。

　　所以说，目前香港、上海、深圳、北京的房价高都是正常的。因为当地人真的能买得起。总不能没人买得起房子房价还上涨吧？

在疫情爆发之后，加拿大央行三连跳降息，把基准利率从年初的1.75%，以每次降低50个基点的标准三次调息后降到了0.25%。

加拿大各大银行的贷款利率倒是没按照这个曲线来变化，虽然在第一次央行调息之后，各大银行相继调低了贷款利率，但是伴随着之后的央行的两次再调息，各大银行出于对危机的审慎态度，则默默调高了贷款利率。

据贷款资讯网站Ratehub分析发现，伴随着经济的重启，整个社会对COVID19之后的适应和调整，人们对于“新常态”的认知和理解，银行则再次开始下调贷款利率。

从ratehub的数据追踪来看，目前加拿大最低的贷款利率是：5年期固定利率1.99%

5年期浮动利率1.75%

上述两个最低值都来自加拿大汇丰银行（HSBC）

对于想要买房的人来说，也是个不错的机会。

加拿大联邦住房机构上周曾发文指出，将紧缩贷款政策，以应对可能出现的危机。将对贷款申请者提出更加严苛的要求，申请贷款的人的贷款能力根据新的要求，将下降约12%。

1. 将债务偿还率/总债务服务比率从原来的39/44缩减为35/42
2. 申请贷款人中，至少一位申请者的信用评分达到680分
3. 不能使用非传统来源的首付款（如首付赠予）将无法获得承保

不过这一政策仅适用于首付款低于20%的贷款人。对于很多华人选择首付款35%的来说，则没有影响。

对于COVID19可能会带来多么深远的财务方面的影响，目前还不得而知。但加拿大的主要银行已经做好了110亿元的资金储备以应对可能出现的断供现象。

眼前这座白色的三层公寓楼，建于1929年，也是一个年近百岁的公寓楼，里面有23套租赁公寓。

房子虽然老了点，但是地理位置绝佳，步行到温哥华最美海滩之一的Kitsilano海滩只需几分钟的路程，因此决定了这里的地价也不同凡响的贵。

2018年初，这座公寓楼整体出售给一家公司，售价高达1050万。不论是重新规划建新房、还是把公寓楼整体装修翻新成高档公寓，都让这个老公寓有很多赚钱的机会。

于是公寓新房东在2018年2月就给出了优厚的条件：每个租户给$5000元的现金、另有赔偿3个月的租金、以及$500元的搬家安置费，希望把现有租户请走。

不过房东可能也没有想到，并不是所有租户都那么容易被请走，即使有如此丰厚的经济补偿，也难再换来同等区域的租赁房屋。

此前有媒体采访现任房东时，该公司一名副总经理表示，由于需要对整个楼翻新，包括门、窗、墙体等全部拆除，更新，因此楼内无法保留住户，整个工期大约需要一年。

于是面对整个楼内其他住户都离开、装修工人大举进入，Lang女士仍然拒绝离开，因为她担心离开一年之后她可能永远租不起这里的房子了。尽管她也对自己现在每天被工人施工带来的影响感到不爽。

从租房网站PadMapper的数据显示，附近的一居室租金最低在1750，两居室、三居室则要在3500元。相比Lang所支付的1000元来说都几乎翻倍。

虽然疫情让BC省冻结了所有驱逐令，但是疫情过后该怎么办？

Lang正在对驱逐令提出异议，并于6月19日在住宅租赁分会举行听证会，就房东与房客之间的纠纷做出裁决。

如果房东所在的公司最终赢了，那么意味着Lang将得到的补偿金将远远没有当初其他离开的租客那么丰厚。

虽然在疫情期间，大温的住宅销量骤减，但与此同时工业和商业类房地产交易仍然十分活跃。

位于温哥华Boundary Road上的一处工业房产，仅仅展示过一次之后就火速成交。

所出售的房屋可用作库房或是办公室，面积2208尺，坐落在一个1英亩的工业园区内，是工业园区内两万多尺中的一部分。

该房产评估值107万，最终售价116万。

另一房产位于Kitsilano社区，西4街的一个临街店铺，占地2775尺，包含混合零售和出租套房用途的房屋，总面积4479尺。近期以398万的价格售出，与评估值基本一致。

另一个位于本那比的工业制造厂房项目，也在近期售出。

在大温的住房交易市场，预售楼花部分中，联排屋吸收率最高，最受买家欢迎。而在二手房屋的交易市场里，联排屋同样受欢迎，相比独立屋更便宜的价格、相比公寓更大的活动空间，让这类房产成为中流砥柱。一起看看上周的这些联排屋成交，60多万到100多万，都在一周之内成功卖掉了。

根据大温地产局的数据，联排屋的售出与挂牌比率为18.9%，是大温各种房型中表现最好的，5月的平均售价为$792,700，比去年同期上涨1.8%；比2020年4月上涨0.2%，平均待售时间39天。

根据菲沙地产局的数据，联排屋5月的基准$555,000，比去年同期增长1.8%，待售时间36天。

看看近期成交的房屋中，哪些表现更可圈可点？

温哥华# 4 766 W 7TH AVENUE

开价109.8万，成交价110万，待售时间7天。2卧3卫，面积1388尺，房龄38年

本那比：8550 WOODRIDGE PLACE

开价62.9万，成交价62.8万，待售时间6天。3卧2为，面积1270尺。房龄39年

列治文# 63 10000 FISHER GATE

高贵林# 5 730 FARROW STREET

开价64.98万，成交价64.5万，待售时间2天。2卧2卫，面积1197尺。房龄16年

　　浙江杭州又见售楼部被砸，之前矛盾的对立方主要是业主与开发商之间，而这次矛盾的对立方变成了开发商与中介。中介指开发商“跳单”，群情激愤下砸了售楼处。

　　据钱江晚报报导，某开发商钱塘新语项目是正宗的“环杭”楼盘。这次开盘推出294套房源。开盘前，该楼盘启动了中介分销为楼盘造势。

　　海宁的一位中介表示，其所在中介门店与钱塘新语的渠道公司签订了分销协议，他们负责带客，成功售出可拿到3.5万元人民币/套的佣金。上周六，本是他值得开心的一天，因为其近一个月的带客付出终将有回报了——钱塘新语终于开盘了。

　　“一般来说，项目启动中介分销、蓄客，大约在一周左右，可钱塘新语却生生拖了一个月之久。”该中介表示，他从5月8日就开始为钱塘新语宣传带客，“我们几家中介分销为钱塘新语蓄了大概五六千组客户。可开发商却迟迟表示还需要‘洗客户’，暂时不开盘。”

　　直到6月5日，中介接到通知，钱塘新语将在晚上9点开盘，要求其带客户到售楼处排队。

　　该中介带着意向客户早早来到了售楼处，从下午17点半一直等到了晚上22点，才得到开发商更改地点的通知——开盘地点变为蓝豪酒店。

　　中介们连忙带着客户前往现场，却发现开盘已经基本结束，现场销控表显示房源已基本售罄。

　　中介们这才意识到，“我们可能被开发商‘跳单’了。”所谓跳单，就是开发商为了省去支付佣金，跳过中介私下与意向客户接触，或避开中介带客，将房子卖给售楼处自然来访客户。“294套房源，每套佣金3.5万元。这一次跳单可以为开发商省下一千余万的佣金，自然是划算的。”

　　带客过来的中介们都愤怒了，群情激愤下，等了一晚上的中介和购房者砸了售楼处。