据《每日邮报》11月8日报道，美国密歇根州一名退休老人因税款利息计算有误少缴了8.41美元的财产税。政府将此处房产查封，以2.45万美元的价格出售并私吞了所有钱款。

　　83岁的拉斐利表示，他在南菲尔德(Southfield)有一处出租房产，由于2011年税款利息计算有误，该房产欠下8.41美元财产税。如今，加上罚金和利息，账单增加到了285美元。

　　奥克兰县(Oakland County)在2014年没收了这栋房子，并以2.45万美元的价格出售。尽管出售金额远远超过了欠税金额，他们仍将所有钱款都纳为己有。

　　拉斐利的律师克斯汀·马丁称，根据美国和密歇根州宪法中的征用条款，这种行为是非法的。这是不公平的，也是违宪的。政府可以将房产拿去出售，但它只能保留它应得的部分。

　　克斯汀还称这种行为是“偷窃”。

　　大家好，我是你们的小可爱糖主，最近在重温一档古早综艺，《全能住宅改造王》。

　　这档节目堪称家装综艺的开山鼻祖，在它面前《梦想改造家》也只能算个弟弟。从2002年首播到2016年收官，收视率、口碑高居不下，豆瓣评分9.6。

　　看了那么多爆改案例，最让糖主过目不忘的，是今天要讲的房子…

　　三代同堂，

　　一家六口蜗居20平古宅？

　　▼

　　在埼玉县所泽市，有户人家正在烦恼他们的住宅问题，那就是吉村家：

　　吉村家是一个小到不能再小，面积只有不到20平的木制双层建筑，屋龄39年。但这里却蜗居着，包括三名年幼的子女在内的一家六口？

　　因为4年前外公过世，外婆开始独自生活，吉村妈妈怕她太寂寞，邀请外婆跟他们一家同住。三代同堂本是人生一大乐事，但捉襟见肘的生活空间却让他们犯了难。

　　玄关

　　光是开关冰箱就让人头疼：

　　浴室

　　占地方的冰箱和洗衣机背后，是 连更衣区都没有 的浴室：

　　没有更衣区，怎么换衣服呢？

　　女主人解释道，平时洗澡之前会先说：“我要洗澡咯。”然后在洗衣机前面脱衣服。大门必须提前上锁，再拉上玄关上的塑料帘子。

　　起居室/老人房

　　紧邻外婆床尾的空隙里，勉强安置了洗脸台：

　　一家六口每天早晚洗脸，都要从外婆的床上直接跨过去？？？设计师很惊讶，女主人却说：“直接踩过来，这很平常。”

　　厕所

　　厨房旁边的厕所，窄到一个成年人坐下膝盖就会碰到墙：

　　楼梯

　　主卧/儿童房

　　夫妇俩和孩子们睡在二楼和室，大约13平。白天，这里被 收不进衣柜 的棉被和衣物占领：

　　晚上，铺上三床棉被，把坐垫铺在剩余的空隙里，才勉强让五个人都有睡觉的地方：

　　除了拥挤之外，卧室还饱受 噪音 困扰：附近有座机场，飞机多的时候，每5分钟就会有一架飞过，它们甚至就从屋子的正上方低空掠过。

　　但这回改造的房屋是石井从业生涯中没遇到过的，他能圆满完成这个挑战吗？

　　不改变屋顶高度，

　　巧用结构，2层变5层？

　　▼

　　改造工作从手忙脚乱的 搬家 开始，这个家小到连衣柜都无法走楼梯，只能从二楼的窗户悬吊：

　　一番功夫之后，终于开始了 拆除 工作。铺设在小屋里的墙壁和天花板，毫不留情地被拆了下来。这时，却发现一个从未预料到的问题：浴室附近的柱子多年受水腐蚀，底部已经完全悬空了！

　　这栋房子不只是小，更是随时都有倒塌的危险！

　　石井决定重新修复这栋古宅脆弱的结构：先是在20平内全部浇上混凝土，稳固整个地基；房子的外围部分，在沿着原有的地梁上浇置新的混凝土。如此一来，利用原有地梁，建起厚度加倍的坚固新地基。

　　房价要开始大跌了吗?还是要继续涨涨涨?

　　全美不同的地区或许房价涨跌有所不同，但对于一些豪宅的拥有者来说，如今卖房要做好断崖式暴跌的心理准备。

　　根据网上公布的记录，美国过去12个月降价最多的三栋超级豪宅，降价幅度逾60%才售出。

　　这些房子有个共同特点就是：豪+贵。

　　放在世面上许久无人问津，卖家只能降价，但这一降就是几千万的降。

　　当然，就算他们再狠一狠，给打个90% off，生活君表示也还是看一看。

　　现在我们就看看这些“崩塌的豪宅”都是怎么个情况。

　　一栋佛州海滨豪宅2015年上市喊价1亿5900万元。

　　这栋占地6万平方尺的海滨豪宅曾是美国最贵待售屋，上市三年无人问津。

　　屋主只能被迫拍卖。

　　在2018年11月，最终减价1亿1650万元，以4250万元售出，降价幅度高达73%。

　　我们老百姓买房时所说的地段，品味，逼格这些房子都有，但为什么会崩盘呢?

　　参与交易的南佛罗里达豪华房地产经纪人塞妮达艾森(Senada Adzem)认为，上市时，价格是由卖方根据自己对房地产的投资来决定，而不是根据当前市价来决定。

　　花在装修房屋的钱与最终售价不成正比，超级豪宅装修到某一地步难以回收投资，收益会大幅递减。

　　地产经纪人认为黑飞格很难卖出这套6000平方尺顶层公寓，原因有三点：定价、格局和竞争。

　　他说：虽然这是广场酒店的顶层公寓，但格局和景观…并不符合这个级别的大多数买家的期望。

　　这栋3万8000平方尺的巨宅最后砍价1亿5600万元才卖掉，交易的的降幅不仅是今年最大，也是住宅房地产历史上最大的降幅之一。

　　并未参与这宗交易的洛杉矶豪华房地产经纪人科曼(Aaron Kirman)说：(最初的喊价)错了，策略错了。如果两年前他们定出一个符合现实的价格，最后售价可能会更高。

　　其实各位有钱大佬的问题，普通民众也会常常犯错，特别是一些卖房市场，定价过高，一旦市场萎靡，就会出现不断降价，如今在一些曾经的热门炒房地区，已经出现了这种预警。

　　房屋买卖网站zillow就曾总结了三条可卖出高房价的原因：

　　1.选对时机：售屋资讯留在首页的时间愈久

　　大部分的买房者都会在三月初开始搜寻房地产资讯，任何在网站上的售屋信息可能很快就会因不断新增的售屋资料被往后推，这样一来就不容易被买房者看见。

　　研究数据显示，全美上网搜寻新屋最大的点击量是在二月底到三月初之间。

　　所以，当你早于最佳时机将售屋讯息放在网络上，那很快会被挤到后面的列表。

　　zillow建议，在三月下旬或是四月上旬将房屋讯息上传到售屋网站是最佳时机。

　　2. 吸引真正买家

卑诗房屋局（BC Housing）的一项最新分析表明，社会救济住房和流浪者庇护所并不会导致周边地区的房屋价值下降。

该机构通过进行单独案例研究，调查了全bc省13个社会救济住房流浪者庇护所对其周边住房是否存在潜在的危害影响，这些案例其中有两个位于温哥华市。

在这13个案例研究中，有11个站点附近的区域房价评估值显示为增加，而只有2个显示周边房价在下降。

同样，与周边城市类似房屋增值相比，最近4个新案例研究的评估值增长的更快，其中3个案例研究地点的评估值与周围市政当局分析的趋势不符。

分析家指出，与该地区是否临近社会救济住房和流浪者庇护所相比，地区的整体宏观经济状况对该区域的房地产价值影响会更大。

“案例研究站点周围区域的房价通常反应甚至超过了改地区周围的类似房屋价值。这表明引入非市场住房，例如支持性或可负担租赁住房，并不会影响附近住宅物业的价值。”

“全球和地方经济因素才是决定一个地区住宅地产趋势的主要驱动力，相较而言，地区引入非市场住房不会影响。”

土地价值对社会住房的影响。 （卑诗省房屋局）

举例来说，根据改研究提供的数据，位于温哥华市西部的Coast Mental Health’s海岸精神健康中心，于2011年在温哥华西区17街附近200米内建造了两处救助单元，而该区域房价却在2011到2018年间持续上涨了约88％。

位于新西敏市中心，正在计划打造66个为来自bc的艺术家及娱乐业工作或退休者提供可负担起的租赁房屋。

有报告显示，在过去十年间，温哥华的艺术工作室建筑面积减少了40万平方英尺，该项目由Vintop Development Corporation和Domus Homes共同开发，由GBL Architects设计，地址将位于Carnarvon Street 831号，计划将打造一栋八层的矮层出租房公寓楼以及一栋29层的高层公寓楼，可提供将近200个新的市场公寓。该物业位置出行及其便利，紧邻新西敏天车SkyTrain站点。

混合用途项目的出租房屋部分有公共部门和非营利合作伙伴-省政府和表演艺术旅馆（PAL）。

根据一份新闻稿，省政府将通过卑诗房屋局提供的$740万加元捐款来帮助建设项目中的25个一室工作间和41个一居室单元的租金部分，专门帮助那些中低收入的艺术专业工作者，特别是老年艺术从业者及残疾人士。

项目的任务是为“艺术界的资深人士”提供经济适用租赁房屋。项目完成后，这些为音乐家、舞者、演员，作家和艺术家们提供的单元将由非营利性组织PAL（省政府表演艺术组织）进行运营。

PAL温哥华董事会主席迈克•克拉森（Mike Klassen）在一份声明中说：“众所周知，艺术和文化专业人士所做的工作丰富了我们的社区，而同样的，目前温哥华地区的住房压力，成为了许多艺术工作者所面临的严峻挑战。”

在刚刚过去的10月，加拿大中央银行发布了一份说明，其中数据显示，针对加国各类房地产泡沫的家庭借贷在近年来创造了大量的需求。

报告称，较高的房价会引发财富效应，从而影响人们的消费，使大家变得更富有，也因此更倾向于消费。但是，如果没有将票据财富转化为现金的机制，我们就无法对这种消费采取行动。这是伴随着房价上涨而产生的附带效应，因为价值的上升使个人能够获得更大的信贷额度。

加拿大银行的研究显示，2017年约有38万人为抵押贷款再融资，另有200万人拥有房屋净值信贷额度，该研究是基于约2500万消费者的匿名信贷局数据而来，这写消费者的借款总额约为$890亿加元，比2013年增加约40％。

债务的增加至少部分地解释了加拿大如何在2017年实现惊人且强劲经济增长，2017年国内生产总值增长了3％，成为了七大发达经济体中增长最快的国家。

央行相关调查负责人Anson Ho、Mikael Khan、Monica Mow和Brian Peterson在报告中写道：“我们的结果证明了，股权提取在加拿大具有重要的经济意义。特别的是，我们发现近年来增加的股权提取可能对消费和房屋的装修支出做出了重大贡献。”

这些发现可能与行长史蒂芬·波洛兹（Stephen Poloz）和中央银行的其他领导人的理念有不小的冲突。

一方面，这些结果证实了货币政策仍然有一定的作用，至少只要资产价格上涨，就可以依靠较低的利率来刺激抵押贷款和建筑业以及增加支出。这对于政策制定者来说是很有用的事。

同时，中央银行必须对加拿大的经济繁荣在很大程度上依赖此类债务而感到担忧。

随着央行行长和他的理事会副主席接连三次的加息举动，温哥华和多伦多的房地产价格应声下跌，股票提取在2018年有所下降。基于收入增长和强劲的消费者信心的需求可能推动了适度较高的借贷成本。但加拿大人在看到了其固定5年贷款利率超过5％时会倍增民众的压力和反感，虽然这一利率仍然低于危机前的水平，但比一年前却高出约15％。

尽管加国的就业增长强劲，但家庭消费在2019年第二季度几乎没有增长，这表明较高的借贷成本正在挤压民众的消费需求。

当所有债务都开始对消费构成压力时，这将成为一个严重的问题，因为当前的贸易战正在扼杀出口和商业投资，而加拿大已经承受不起失去第三个经济引擎的负担。

目前，数据显示加国人民债务的增长已经快于工资的增长。根据加拿大统计局关于劳动生产率的季度报告，从2013年初到2018年底，每小时工作报酬仅增加了约11％。

而人民支付贷款利息所需的收入份额在2019年第二季度达到了创纪录高数字，根据多伦多相关部门的研究，债务偿还率上调1个百分点将使未来一年的消费支出减慢0.2个百分点。

TD经济学家布莱恩·德普拉托（Brian DePratto）在9月30日的一份报告中说：“如果人们将更多的收入用于保持债务的流动性，就可将更多的钱用于其他优先事项。而最近的动态凸显了家庭负债率的高涨已在加拿大人中普遍存在。”

卑诗省屡见不鲜的房地产洗钱项目以及相关的其他地下交易越来越多的引起了人们的关注，政府也在加大力度打击此类行为，将把对该行业的监管监督交给另一个专门的组织。

日前，卑诗省金融服务管理局（BCFSA）宣布将接手原本由房地产监督办公室和卑诗省房地产委员会管理的监督项目，成为针对该行为的房地产单一独立监管机构。

BCFSA于11月1日正式成为官方机构，负责监管抵押贷款经纪人、私人养老金计划和金融机构的交易行为。

卑诗省财政部在11月12日的声明中表示：“通过将房地产法规纳入BCFSA的职责范围，财政部正在简化和整合卑诗省现有的法规，从而增强地产消费者对行业规范的信心，并为未来的简化调查和执法提供了有利机会。”

创建一个单一的房地产行业监管机构以防止相关地下交易问题的建议是于2018年9月开始的房地产监管结构审查和2019年5月发布的洗钱报告中提到的核心内容。

房地产协会（Real Estate Association）称，此前BC的不法份子将其监管系统称为“瑞士奶酪”，意味着该监管系统存在很多漏洞，对于洗钱者或其他不法之徒来说很容易就可利用这一漏洞。

该部表示，新的综合监管体系旨在通过弥补这些缺漏和不足，来更好地保护市场和公众。财政部长卡罗尔·詹姆斯（Carole James）表示：“购房是人们一生中最重要的购买选择之一，希望通过政府和监管部门的共同努力，卑诗省金融服务管理局、房地产监管办公室和卑诗省房地产委员会可以将他们的专业知识更好的运用起来，有效保护消费者。”

目前，负责房地产许可、交易行为、调查和纪律的房地产监督办公室和卑诗省房地产委员会都将“整合”到最新的BCFSA中。

列治文的全新Minoru活动中心和大型水上中心维修工程日前表示，居民可能需要再等待一年的时间才能使用这两个设施。

市政府表示，对其中六个游泳池之一的混凝土地基倒塌问题的技术调查已经完成。

此前，市政府、保险公司和承包商都发现了这个问题的严重程度，于是聘请了Omicron Construction Ltd.建筑公司来完成对小型游泳池的维修。双方正在制定加快维修进度的计划，目前计划于2020年秋季全面开放。

该市表示，维修工作的全部费用完全由纳税人负担，因为调查报告认为该故障是由“建筑工艺缺陷”引起的。

列治文Minoru活动中心的游泳池于2018年12月接受了水质测试。大约一年前，当在水池充满水时的调试工作中发现了问题。

这项耗资$8000万的娱乐和社区设施原定于2019年3月全面开放，但由于地基问题，目前只有两层的老年中心和活动中心开放。

该设施占地8500平方英尺，俯瞰水上运动中心，现在计划于2020年1月开放。

Minoru生活中心的艺术渲染。 （HCMA建筑与设计）

这个占地110,000平方英尺的活动中心于CF Richmond Center购物中心以西的Minoru公园。它的建造是为了取代公园的两个老化设施，即Minoru Place活动中心和Minoru水上运动中心的现有老年人中心，这些中心将一直开放，直到为公众准备新的游泳设施为止。

 房屋装修连锁店Rona由于3年前已经被美国公司收购，当局近日裁定其不能使用“ Truly Canadian”和“ Proudly Canadian”这样的广告语，避免让人误解。

 
Rona于1939年在魁北克成立，直到2016年被加拿大的竞争对手Lowe's收购。

“广告标准”协会收到两人的投诉，指Rona已经卖给美国业主，所以商店现在使用“ Truly Canadian”和“ Proudly Canadian”这样的标语不准确。
 
(谷歌)

(谷歌)

而Rona的美国公司坚称可以使用这样的口号，基于公司的最初创办人是加拿大人，最初总部也设在加拿大，而公司也拥有众多的加拿大高管人。

监管机构在决定中指Rona并非由'加拿大真正的实体'拥有和控制。因此，委员会得出结论，'真正的加拿大人'这一说法会传达了不准确的信息。

根据加拿大最大的公共抵押贷款提供商的报告，由于利率上升以及排除风险买家的措施，使加拿大的住房市场在今年上半年降温。

加拿大抵押和住房公司在一份声明中说，今年前六个月，通过加拿大银行贷款的住房市场销售下降至$603亿加元，而去年同期为$649亿加元，占加拿大市场的四分之三。

CMHC报道，今年上半年，同一家银行的抵押贷款续签从2018年同期的$947亿加元降至$862亿加元，而同一银行的再融资从去年同期的353亿加元降至2019年前六个月的301亿加元。

几个因素综合起来，为加国过热的房地产市场进行了降温。自2017年以来，加拿大基准利率上升了五倍，目前定在1.75％。监管机构去年推出了更严格的抵押贷款规则，称为“压力测试”，并增加了外国人购房所有权规定，以阻止温哥华和多伦多等地区的房价暴涨。

渥太华CMHC高级分析师卡洛斯·曼杜亚诺（Carlos Mandujano）在接受访问的电话中说：“我们认为市场增长速度不会如此之快。 我们已经看到压力测试对于交易量的影响，并且利率的不断上升也会影响到接受抵押贷款的家庭数量。”

CMHC还发现，由于违约率较低以及抵押贷款市场的缓慢增长，全国金融稳定性正在改善。曼杜贾诺说，压力测试降低了抵押贷款违约的可能性，因为首先，大家很难获得贷款。“加拿大债券收益率表明抵押贷款利率的高低，这里的信息显示，长期融资成本正在减少，这导致固定利率降低。”

曼杜贾诺说：“目前，选择固定抵押贷款利率将是一种激励。”

CMHC表示，加拿大五年期债券利率降至2014年的水平不到2％，仍可能“重新刺激2020年抵押贷款信贷增长。”

尽管CMHC表示，仅有1％的住房市场贷款从抵押贷款投资公司和私人贷方获得贷款，但较高的压力测试可能正在促使风险较高的买家对这条路线产生兴趣。 CMHC表示，这些公司的贷款增加了约10％，至$130亿加元，而其他抵押部门仅增长了2％。