2020 年 5 月，北京学区房交易再掀起一阵热潮。

　　4 月 30 日，作为北京市 ” 教育高地 ” 的西城区发布教改新规，新购房者子女入学，由 ” 单校划片 ” 改为 ” 多校划片 “。一个学区房，原则上六年内只提供一个登记入学学位。西城区也成为北京 ” 城六区 ” 中，最后一个实施 ” 多校划片 ” 的区域。

　　由于新规主要面对 7 月 31 日后户籍迁入西城区的适龄儿童，5 月至 7 月，也被很多人视为该区域学区房最后的 ” 上车 ” 机会。

　　5 月以来，北京市西城区商品房成交量大幅攀升，德胜、金融街等热门片区尤甚。以德胜片区的知名学区房小区 ” 裕中西里 ” 和 ” 裕中东里 ” 为例，有房产经纪人表示，这两个小区平时的月度成交量仅 10 套左右，但 5 月中上旬就已成交了 50 多套，一些优质房源在推出当天就被签下，很多购房者感慨 ” 手慢无 “。

　　多年来，学区房一直雄踞住房体系的 ” 金字塔尖 “。因匹配了最好的教育资源，优质学区房的供应往往十分稀缺。由于历史原因，很多学区房属于 ” 老破小 “，居住条件不佳，价格却十分高昂。

　　近些年来，北京市一直在推进基础教育均衡化改革，同时采取各种手段，如取消过道房、车库房、空挂户的入学资格等，从而围堵政策漏洞。但在很长一段时间里，购房者对学区房的热情有增无减，” 宇宙中心 ” 等现象时见报端。

　　如今，随着房屋交易的不断规范，以及教改的持续深入，这种局面早已不复存在。有观点还认为，在西城区实施多校划片后，北京学区房的狂热将很快成为历史。

　　但现实是，望子成龙的期望和优质教育资源的稀缺，仍将长期存在。通过对发展脉络的梳理，学区房——这个套在无数家长身上的无形束缚，真的能成为历史吗？

　　从福利分房到价值初现

　　学区房的概念，脱胎于 ” 就近入学 ” 政策。

　　1986 年，第六届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国义务教育法》（下称《义务教育法》），其中的第九条明确规定：” 地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入学。”

　　但北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志向 21 世纪经济报道表示，在当时，只有 ” 重点校 ” 的概念，还没有 ” 学区房 ” 的概念。

　　陈志表示，上世纪八九十年代，北京的城市发展并不如现今这般庞大与恢宏。当时的城市核心区，主要局限在如今的二环以内，大致相当于东城和西城两区的区划范围。

　　当时，包括教育在内的各种城市资源主要集中在核心区，但由于人口规模不大，流动性不强，优质教育资源的稀缺程度并不明显。

　　此后，北京进入快速发展期，城市范围扩大，人口增加，但由于各种原因，优质教育资源的分配格局并未发生太大变化。如今，东城、西城两区由于历史传统，一直拥有较好的教育资源。海淀依托高校和科研院所的优势，教育资源同样优质。其他各区在经济、人口、产业等方面迅速赶超，但其拥有的优质教育资源水平，仍明显不如上述三区。

　　到 2014 年，北京市开始推行 9 年一贯制教育改革，通过小升初的直升制度，减轻择校压力。

　　在此背景下，” 学区房 ” 的重要性不断凸显，价格也持续攀升。

　　从本世纪初开始，北京市的优质学区房就享受着 ” 皇帝女儿不愁嫁 ” 的待遇。链家地产某资深从业人员向 21 世纪经济报道表示，其从业的十多年来，所接触的学区房价格要明显高出同地段其他商品房，价差从最初的 10%，一度攀升到如今的 30%、40%。但学区房仍然是砍价最少、交易周期最短的房源之一。

　　他表示，在 2009 年，北京海淀区的中关村、五道口、学院路等区域，学区房的供需比例在 1：4 到 1：5 的水平。如今，这些区域的供需缺口更大。但无论是次新商品房还是老旧公房，都是家长们关注的对象。

　　在新房销售中，” 学区 ” 也成为重要卖点。一些房地产项目宣称将引入优质学校，并借此给项目定出更高的价格。多年来，因未能兑现 ” 引校 ” 承诺而引发的投诉并不少见，但这也侧面反映出学区房的热度。

　　一位不愿具名的分析人士认为，发生于每年 3 月到 5 月的楼市传统 ” 小阳春 “，也有学区房的带动作用。由于信息采集的时间要求，每年二、三月份是学区房交易的高峰，这批价格偏高、成交迅速的交易，很容易点燃市场的热情。

　　学区房价格的攀升，还与北京房地产市场快速发展的大潮密不可分。

　　北京市商品房销售额从 2001 年的 610 亿元，攀升至 2019 年的 3000 多亿元。即使北京有着全国最为严厉的楼市调控政策，若拉长时间周期来看，最近 20 年来，北京的房价仍然有着数倍的上涨。

　　在此期间，学区房的价格不仅一直处于 ” 金字塔尖 “，在多个市场下行周期中，以及 2008 年金融危机期间，学区房还表现出了较好的抗跌性。

　　2008 年，西城区金融街片区的着名学区房小区丰汇园，成交均价还不到 3 万元。到 2014 年，该小区的交易价格已经达到 10 万元 / 平方米的水平。此后，丰汇园的房价再度攀升，2018 年的单价已经达到 17 万元左右。到今年 5 月，该小区部分房源的成交单价已经超过 20 万元 / 平方米。

　　学区房的 ” 情感属性 “

　　2013 年 3 月，北京海淀区华清嘉园，一间 37 平方米的学区房叫价 350 万元，因价格过高，此地也被冠名为 ” 宇宙中心 “。3 个月后，位于东城区景山东街的一个 400 平方米的四合院，因报价 1.3 亿元被称为 ” 宇宙新中心 “。

　　尽管这两套房源因报价过高而很快下架，但学区房的价格水平，仍然可见一斑。

　　事实上，由于价格偏高，很多购房者在选择学区房时，只能购买小户型。21 世纪经济报道调研发现，在东城区、西城区和海淀区的多个优质学区，30 平方米到 60 平方米的小户型房源最为热销。2016 年，西城区的文昌胡同曾成交了一间 10 平方米的平房，单价达到 34 万元。

　　” 那一顿饭工夫，业主多赚了 50 多万。” 他说。

　　陈志认为，社会竞争激烈，以及应试为主的选拔模式，使很多家长患上教育焦虑症，这种焦虑往往伴随着子女从出生到入学，再到走向社会的各个人生阶段。鉴于优质教育资源不平衡的现实，这就反过来对学区房造成一种逆向压力，使学区房成为相关社会问题的显性表现。

　　为了控制 ” 学区房热 “，2017 年，北京市教委加大对实际居住的审核力度，重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查，凡不符合实际居住条件的，均不得作为 ” 点对点 “、” 单校划片 ” 入学资格条件。

　　于是，过道学区房、车库学区房等奇葩住房在昙花一现后，迅速成为历史。

　　学区房热必将消退

　　为进一步推进基础教育资源均衡化，遏制学区房过度炒作，从 2017 年开始，北京城六区实施幼升小多校划片，明确 ” 六年一学位 “。在朝阳、东城、海淀、石景山、丰台等区域先后实行后，西城区也将于 2020 年开始推行此项政策。

　　多校划片是相对于单校划片而言的，是指一个小区不再对应单个学校，而是对应学区内或相邻学区的多个学校。

　　虽然要完全推开尚需时日，但多校划片对学区房狂热的遏制作用，仍被很多人看好。有分析人士将西城区单校划片的最后入籍期限 2020 年 7 月 31 日，称为 “731 大限 “。认为在此时点之后，学区房将走下价值的巅峰。

　　政策于 4 月 30 日出台后，西城区的学区房交易明显升温。21 世纪经济报道在德胜和金融街两个片区调研发现，片区内的小户型房源成交火爆，这类房源的价格也有小幅攀升。

　　这也带动了北京市的整体房价水平。贝壳研究院指出，仅在五一长假期间，北京链家平均成交均价就达到 63530 元 / 平方米，比 4 月的交易价格有明显提升。有从业者向记者估算，五一长假期间，北京商品房成交价格要比 4 月高出 10%。

　　除购房者外，一些卖方也意识到了 ” 大限 ” 的存在。西城区德胜片区的某经纪人透露，在对西城区的上述政策进行研究后，一位身在澳洲的业主选择将身份证和房本先寄回北京，从而表达卖房的诚意。

　　那么，2020 年的 7 月 31 日，果真能成为北京学区房的 ” 大限 ” 吗？

　　陈志指出，学区房是教育焦虑症和教育资源不均衡的矛盾产物。除制度层面的改进外，还要看购房者的思想观念和行为模式。” 有需求就有市场 “，只有需求降温，学区房的交易才能趋于理性。他认为，北京学区房的狂热必将消退，但这中间会有一个缓慢降温的过程。

　　523㎡佛教徒的家，原来长这样

　　523㎡的私人别墅，

　　住着静心礼佛的一家人。

　　温润的木质元素，

　　优雅柔和的色彩，

　　呈现出令人惊艳的混搭魅力。

　　圆弧曲线带给人温润、柔和之感，

　　基于屋主为虔诚的佛教徒，

　　室内采用原木色、米棕色，

　　给空间温润宜人的感受。

　　墙面与廊道衔接处采用木格栅装点，

　　并搭配镂空几何圆形艺术品

　　创造出丰富的视觉变化。

　　餐厨空间采用

　　古铜金镀钛金属板

　　卫浴间同样采用圆弧形设计，

　　细腻的设计形式，

　　映射出居者的日常情感，

　　使功能与美学得到一个相互的平衡。

　　静心礼佛的房间，

　　采用极少的装饰物，

　　和浅灰色的墙地面，

　　各休憩区则布置靛紫、

　　枫叶红、柠檬黄等软装，

　　彰显出庄重大地色中的

　　趣味居家表情。

　　主卧室的设计

　　采用极简的造型方式，

　　搭配明亮的柠檬黄，

　　让人的心情也跟着变得舒畅自然。

　　在私密空间中，

　　山水的清韵随处可见。

　　在浓淡的色彩之间，

　　灵动而不失沉稳，

　　等你细细品味。

由于加拿大持续的新冠病毒疫情，造成飞机停飞和度假计划中断，每个人今年旅行都要泡汤了。加拿大一些宅在家中的业主看今年出门基本无望，开始折腾起后院了！

根据环球新闻的报道，蒙特利尔的房主正在其后院进行投资，为夏季度假做准备。

由于旅行限制取消了暑假，许多房主决定改变他们的后院生活空间。

当地专业修建游泳池的公司Pools’R’Us表示本季度公司业务量激增，今年夏天游泳池安装量比去年增加了20％。

    View this post on Instagram         

First one of the season! #summer #pools #sun #funinthesun

A post shared by Pools 'R' Us Inc. (@poolsrusinc) on Apr 21, 2014 at 3:57pm PDT

公司老板肖恩·萨拉（Sean Sara）表示：“要应对持续的需求非常困难。”

他指修建新泳池的成本很高，但目前对泳池的翻新和改建的需求很高。
 
当地居民斯蒂芬·奎斯内尔（Stephaine Quesnel）和她的家人都非常渴望这项需要投资30,000元的游泳池。

公司表示，主要人们预计今年夏天被迫留在家中，所以纷纷需要翻新和改造后院游泳池。

Local contractors are treading water as they try to keep up with the spike in demand for pools this summer.
Pools ‘R’ Us has seen a %20 increase in new installations already this season.#covid19#summer pic.twitter.com/sM7qfvNl34

— BraydenJaggerHaines (@BraydenJagger) May 22, 2020

奎斯内尔（Quesnel）在后院的混凝土水池快要完工了，而她住宅的隔壁邻居大卫·马尔奇泰洛（David Marchitello）预计未来几天也要在后院破土动工。

他还订购了一个新的地上游泳池。

他指家人在疫情期间特别需要游泳池。

修建游泳池的专业公司老板萨拉指虽然需求增加，但公司的供应仍在跟上，设备也没有出现延误。