文/晓太阳

　　身陷百亿债务“激流”，泰禾集团抓错“救命稻草”。

　　泰禾违约遭曝股价跳水，蹊跷消息尾盘极限拉升。7月6日晚间，泰禾集团被曝一笔15亿债券当天违约。受此消息影响，泰禾集团股价隔天调头冲下，此前三连板的行情就此打住。

　　可就在当天14:45，泰禾股价走出一波蹊跷拉升，导致当天竟收涨3%。

　　股市涨跌不是玄学，事出反常必有原因。我们注意到，当天接近收盘，一则短短3行字的消息或为主因：

　　上图可见，其中“知情人士、进展顺利、不确定性”等字眼，表明该电报是典型的“渣男”型消息——信誓旦旦，没头没尾，从不负责。

　　果然真情不留人，套路得人心。泰禾集团，是疯狂扩张然后倒在资金问题上的典型房企。一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾集团负债合计1900.46亿元，其中一年内到期的非流动负债607.40亿元，外加迄今仍有235.58亿的借款到期未还，而其手中资金仅有55.53亿元。

　　严重资不抵债，恐怕时日无多。今年4月低，泰禾集团向外释放“战投”信号，旨在通过出让股权的方式换得喘息时间。

　　制度红线

　　万科是“老大哥”， 不是“傻大个”，不会贸然行动。

　　4年一次的大事，万科办的很“安详”。2020年6月30日，万科董事会换届选举平稳落地，与上届权利格局一致，与此同时，大股东深圳地铁表示：

　　“万科是市场化很高，很成熟的企业。深圳地铁按照市场规则，不干预，非常支持万科的团队，大家尽可放心。”

　　权力更迭无小事，所谓无风也起三尺浪，那万科凭什么能将其办成“小事”？

　　万科的职业经理人制度，这里不得不提。早在1989年，万科就完成了公司的股份化改造，又在1991年登录深交所，股权相对分散。公司“掌柜”千千万，这使万科较早开始明确股东、管理层甚至董事会的权力边界。

　　经过将近30年的探索，万科在制度上的优势十分明显，以至于后来中国许多企业制定管理制度时，是直接照搬万科的做法。

　　2001年，深圳某高官落马，多数深圳起家的地产商落荒而逃，而时任万科董事长的王石，却敢气定神闲的在公开场合露面。

　　以此，制度保证下的万科运转高效已是后话，其牢固的权责掣肘机制，才是重中之重。

　　简单来说，制度下的万科，没有一言堂。任何一个会为公司带来明显经营风险的决定，不论提出者职级大小，都会在公司内部面临层层阻力，最后胎死腹中。

　　动机屏障

　　很抱歉，泰禾对万科“无用”。

　　“战投”是添砖加瓦，不是怜悯施舍。所谓战略投资，区别于单纯的财务投资，是两家公司的资源互补，强强联合。

　　从土地方面来看，据年报数据，泰禾2019年的土地储备面积1303.98万㎡，主要集中在长三角、福建、珠三角、京津冀、华中区域，共布局全国22个城市。

　　而万科2019年土储面积为10256.1万㎡，主要分布在南方、上海、北方、中西部四个区域，其中单单南方区域，就包括广州、深圳、厦门等15个城市。

　　可以说，有泰禾的城市一定有万科，而有万科的城市未必有泰禾，两者土储十倍之差，根本不处于同一量级。

　　如果两者硬要牵手，那只能是大手牵小手，做做慈善。

　　此外，泰禾与万科在术业专精方面十分尴尬。泰禾引以为傲的“院子系”产品，主打中高端人群，确实为国内豪宅的着名IP。

　　而万科的业务自2004年之后，就已经明确以城市中档住宅为主，另外讽刺的是，万科并不是没有高端住宅产品，其旗下“翡翠系”豪宅，同样是高净值人群追捧的对象。

　　那么，还是量级问题，泰禾所有拿得出手的产品优势，放在万科面前都是“食之无味”的鸡肋。

　　话说回来，泰禾真正有价值的地方在于品牌，在于“泰禾院子”这个金字招牌，在消费者心目中的地位，单从这一点来说，这确实是某些中小房企急需的“战略助力”，但绝不会是万科。

　　根据胡润研究院发布的“2019胡润品牌榜”，茅台第一，中华第二，天猫第三，万科位列第33。

　　而泰禾集团则榜上无名……

　　可见，单说在房地产界，万科这两个字，不知比泰禾强出多少倍。

　　现状困局

　　虽千亿资金在手，但处境不是最佳，没有余力做“业内慈善”。

　　房企年报季，万科做了一次“出头鸟”。2020年3月17日，万科发布2019年报，其中营收3678.9亿，同比增长23.6%；归母净利润388.7亿，同比增长15.1%，销售金额6308.4亿，同比增加仅3.9%；

　　当时业绩一出来，圈子里炸锅：“万科年报不及预期” ，理由是销售与净利增速已跌到近几年最低水平，年报当天，万科A股收盘价26.30元，跌了6.44%。

　　“预期”是个很神奇的东西，它不要理由，它只要结果。

　　当时我们也做过解读，说实话整个2019年，融资收紧，几乎所有房企都不好过，万科首先公布年报，实际上就是捅破了这层窗户纸。

　　后来的事情我们都知道了，大部分地产股都萎靡了很长一段时间，直到最近才借风头雄赳赳气昂昂。

　　万科式“存粮过冬”。当时在年报中，我们发现了一个很有意思的数据，万科的市场营销人员一年涨了3.9倍：

　　什么意思？这里可以简单理解为万科在“前线打仗”的人突然变多了。实际上，这种操作就是万科在对冲自己对未来的“悲观”判断——房地产的历史使命，已经结束。

　　那么，仗越来越不好打，就只能不断填人，维持局面。

　　通过养猪，追忆似水年华。今年5月17日，万科开始面向社会招聘生猪养殖优秀人才，从其中“聚落化猪场总经理”一职工作内容中我们知道，万科的野心，是首批25万头出栏生猪，规模不算大，但也不少。

　　实际上我们发现，许多房企，甚至互联网公司都在养猪，为什么？

　　“广信资产包”在业内非常着名，三年前万科花了大力气（551亿）才拿下来，核心资产是广州市区16宗可开发土地，可开发计容面积约为211万平方米，98%位于荔湾区、越秀区。

　　这是一宗典型的，非常麻烦但又很赚钱的生意。“广信资产包”寸土寸金，而之前却沉寂了20年，因为其中包含大量历史遗留问题，以及复杂的债权关系。

　　今年万科股东大会上，万科高层表示：三年过去，取得了一些阶段性的进展，也不得不承认，这个进度和我们投标的时候的预期是有差距的。

　　万科披露，截至七月初，已完成1257宗历史执行案件的结案，但仍有约1500宗执行案件和外部债务待解决。未解决的诉讼和债务可能会引起土地查封、抵押、失信、房屋与地块占用以及存款冻结等问题。

　　以上关键的点在于，万科找“战投”，是“广信资产包”确实遇到了问题，于是“战投”，大家合伙解决问题，然后一起挣钱，自己再顺便回笼资金。

　　说起来，万科似乎挺有钱的，但实际花钱的地方更多。根据2020年一季报，万科手中握有货币资金1732.7亿，短期应偿的负债总和897.8亿，也就是说，刨去短期内应还债务，万科能动的部分是834.9亿。

　　两张大口，嗷嗷待哺。今年股东大会上，万科高层谈及了未来几个大方向。

　　首先是TOD项目，这块业务将与大股东深圳地铁合作，进行依托公共交通的项目开发，不过，这并不是简单地在地铁旁边盖房，而是需要深度融合地上地下空间，做政府、轨交集团、房企三方满意的作品。

　　这就会出现两大块“钱”方面的问题，第一，有地铁地价就贵。TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心，而且规模通常不小。以某房企在广州的TOD项目为例，一块87.7万平的地块，总价就高达131.6亿。

　　第二，项目建设投入多。如之前所说，TOD并不是简单的在地铁边上盖房，从现有披露情况来看，TOD项目投资规模上百亿并不在少数，而且施工时间多为4-5年。

　　其次，万科物业号称不到千亿不上市。据年报数据，2019年万科物业营业127亿，同比增长29.65%，据万科物业高层透露，为实现科技化转型，3年来投入已超过10亿，未来至少百亿。

　　7月15日深圳出台“最严”住房调控政策。

　　先来回顾下新政要点：

　　①非深户依旧社保5年才有购房资格，深户要求落户满3年且社保/个税满3年；

　　②普宅增值税征收由2年免变5年免；

　　③豪宅线在原来面积标准之下加了总价750万的限制；

　　④夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

　　⑤首付比例：无房无贷首付30%；无房有贷款记录买普宅首付50%，非普通住宅首付60%；家庭有1套买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

　　⑥新房抽签优先无房、个税或者社保年限长的购房者。

　　新的调控政策发布后，有网友开始了不切实际的的幻想：

　　比如我离婚后，把房子全部给老婆，然后马上跟一个无房的女子结婚，再离婚，那么，我现在就属于无房离婚，就可以买房了，因为只追溯“上一次离婚”，不会追溯此前离婚时的房产状态。

　　7月17日晚，深圳市住建局发布《房地产调控政策相关问题解答》，就相关热点话题进行了解答，把网友幻想的漏洞也堵住了。深圳市住房和建设局表示，

　　关于结离婚购房的，追溯3年内所有离婚记录，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。结离婚炒房操作被堵得死死的。

　　图片来源：每经记者 刘玲 摄

　　另外，《房地产调控政策相关问题解答》要点概括如下：

　　在深圳有五年社保但落户没满三年的，购房资格解读回来了，能买！

　　满18岁的深二代，没自己给深圳纳3年税做3年贡献的，没有购房资格。这下爹妈想送个房子作为成年礼，也送不成了。

　　夫妻双方只有一个人符合购房条件的，买房只能登记在有资格的一方或双方名下，不能登记在没资格的一方名下。这是否意味着离婚做财产分割时，没资格的一方还不能分房子了？

　　答：不能买房。《通知》规定的社会保险证明，是指在本市就业缴纳的社会保险，不包括少儿医保。

　　五、符合购房条件的家庭或个人的未成年子女可以买房吗？

　　答：不能买房。由于未成年子女无法按照《通知》要求提供个人所得税或社会保险证明，故不可购买商品住房。

　　六、夫妻双方只有一个人符合购房条件，购房后如何办理产权登记？

　　答：夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件一方的名下。

　　七、我已入户满三年，2018年前已经缴了3年以上社保，但2019年中断一年，今年又开始缴，这种情况还能买房吗？

　　答：不能买房。深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

　　八、我是深户并已缴3年以上社保，现在我退休了，无法继续缴纳社保，是否可以购房？

　　答：深户家庭、成年单身人士（含离异）在本市落户满3年，且在本市退休，如能提供退休之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可以购买商品住房。

　　九、深户已缴3年以上社保，因工作调动等原因导致社保断缴，是否可以买房？

　　一年前，舟山船员李海在“流浪吧”详述了自己前往鹤岗买房的经历，相比于一线城市的天价，5万一套房的叙说令鹤岗一夜爆火。于是很多“流浪”的人也携带几万块现金，去往鹤岗试图终结自己的流浪生涯。

　　信息茧房效应让很多人觉得遍地都是几百万的房子，尤其是昨天被刷屏的深圳楼市调控，豪宅税起征点已经是750万元，但现实里，一些资源枯竭型城市的楼市基本面也确确实实是几万块一套房。

　　从今年5月开始，一位名为“真春城个旧市”的网友以《鹤岗5万一套天寒地冻，云南7万一套四季为春》为题，直播了他去云南买房的过程，颇有些南方版“李海买房”的意味。

　　云南个旧 图片来源：受访人提供

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　　直播买房经验，却被当成中介

　　这位主角来自江西九江，是一名外卖小哥，微信名“莲花开”，在此以莲花哥称呼他。

　　跟李海一样，5月16日，在云南个旧买房安顿好后，莲花哥在有着40多万“隐居客”的“隐居吧”发了帖，事无巨细地记录了他从出发、到达、看房、买房、过户到日常生活的全过程。

　　莲花哥不曾想到，这个帖子为自己带来了无数不善的揣测。

　　帖子发出至今，吧友们的评论已经盖楼盖到4000多层，在贴吧被官方置顶。6月24日，莲花哥还做了一次直播，53万多人在线。这一次，人们惊讶和讨论的焦点，已经从去年鹤岗“在中国竟然还有这么便宜的房子”，转向了如今个旧“在中国竟然还有这么多这么便宜的房子”。

　　莲花哥始终觉得，把中介管好了，房价就能亲民一点。

　　莲花哥展示的小区实景 图片来源：受访人提供

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　　辞职远赴云南，买下人生首套房

　　从江西九江到云南个旧，全程近2000公里。

　　时间回到5月9日，莲花哥带着拼命送外卖一年挣来的钱，经昆明辗转来到了锡都个旧，购买自己人生中的第一套房，结束了自己的流浪生涯。

　　“买下的当晚，我就住进来体验了，一觉睡到天亮，完全没有噪音，超级超级爽。”莲花哥对自己的房子颇为满意。

　　买房之前，莲花哥在九江当地与长辈分别租住着公租房，一套51平方米，一套63平方米。莲花哥算了一笔账，“四五年来，家里的房租竟然也有8万多块。”临行前退掉公租房的时候，有人劝莲花哥把房子租给别人，还可以收租金，他说，“用不上，让给更需要的人吧”。

　　莲花哥7万元入手的二居室 图片来源：受访人提供

　　莲花哥特意为自己的工作服拍了特写，“你看，送外卖的衣服都磨破了，这行还是很辛苦的。如果在个旧市做这样，有3个好处：下雨没有那么多、没有酷暑严寒、地方小所以没有那么远”。

　　个旧的城市条件让莲花哥很是欢喜，毕竟，锡都的底蕴还在。

　　人均月收入6000元（数据自云南统计年鉴2019），出租车7元起步，米线馆6元/8元/10元及以上都有，小巷饭馆点3个菜糊辣子炒南瓜尖、素炒洋瓜、爆炒牛肉共50多元管够管饱，买房子不限购、不限户籍、不限面积，湖边满是休闲的人儿，生活节奏超级慢。

　　莲花哥所买房子的相关资料

　　考察对比了周边配套和好几个地方的房子后，莲花哥以“评估价10.3万元，实际7万元”的价格，买下了一套云锡公司的职工房，终结了自己的流浪生涯。唯一的小缺憾是，上楼回家需要先爬200级楼梯。

　　“不过瑕不掩瑜。”

　　对自己的房子，莲花哥是这样描述的，土地60+平方米，室内建筑面积50+平方米，两室两厅，土地有效期65年，7.2万元拿证大产权证，共5层在3层，带简单装修，免费停车。个旧市每户补助2万元改造棚户区旧房，莲花哥这套房子涉及的卫生间、单元门、下水道、监控、健身小广场等都是刚改造好的。

　　莲花哥还算了算，即使买了不住，房子一年的闲置开支也就220元左右。

　　目前，莲花哥已经辞掉了在九江的外卖工作，准备在个旧好好生活。对于移居之后的工作，他想慢慢看着，“自由职业嘛，没那么多束缚”。

　　很多围观群众建议莲花哥新工作就去当房产中介，更多人则希望莲花哥建群沟通，想买房的人很多，想在买得起房的地方买到理想房源的人更多。关于建群，莲花哥做了，但随后删了，因为又被很多人认为是中介，“总不能落入真的中介之手”。

　　莲花哥为自己磨破了的外卖服拍的特写 图片来源：受访人提供

　　对于之前那3000块钱中介费，莲花哥始终有些耿耿于怀。