随着疫情得以有效控制，复工复产有序展开，中央和地方各类刺激政策不断涌现，叠加外部新一轮量化宽松，先知先觉的购房人开始不淡定……千万豪宅两次开盘售罄，售楼处来访人数超预期等各类预示市场形势变化的事件层出不穷。为此，克而瑞对全国43个重点城市新建商品住宅成交恢复进程进行了数据分析和访谈调研发现，全国楼市稳步复苏，回升速度三四线好于二线好于一线。深圳、成都、福州、苏州、杭 州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等9个城市成交表现已然达到甚至超过2019年4季度的平均水平，其他二、三线城市楼市也表现出强劲的复苏动能，重庆、济南、佛山等进程稍显滞后。

　　全国楼市稳步复苏，但复苏动能正在减弱

　　随着新冠肺炎疫情在国内得到有效控制，2月下旬以来，多市住建局相继发布通知，着力推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放。目前，全国楼市整体呈现稳步复苏态势， 重点城市商品住宅成交量逐步回升，第十周(3.9-3.15)，全国43个重点监测城市商品住宅成交面积达到259万平方米，环比上周增长7%，相较第七周增长159%，基本恢复至去年四季度周均成交量的6成水平。

　　分能级来看，一、二、三四线城市最近一周商品住宅成交量分别达到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%，换言之，目前三四线楼市整体复苏程度最高，二线次之，一线城市最低。

　　但值得警惕的是，随着前期积压的需求陆续得到释放、支持性政策效力逐步施放完毕， 全国——尤其是一二线城市——楼市复苏动能正在减弱。第九周开始，各能级城市周均成交量环比增速显着放缓，第十一周，二线城市环比增速已由上周的34%骤跌至2.5%，一线城市环比增速已由正转负。

　　重点二线城市中，成都、苏州复苏动力强劲、市场热度迅速回升。而福州、杭州尽管数据层面个别周度成交量大幅反弹，但其实质是年前充分蓄客的红盘推货拉动，市场整体仍存在冷热不均现象，后续周度成交量也出现了一定程度回调。

　　苏州楼市快速复苏得益于三大因素——政策支持、人才引进、固有需求充裕。第一，苏州2月出台的土拍新政有效提振房企购地信心，如3月13日工业园区一宅地拍出2.4万元/ 平方米楼面价，近乎持平于青剑湖版块地王单价。第二、前期引进的人才持续释放购买力，同时，新版人才引进草案已过审未出台，预计将在未来进一步释放效力。第三，苏州固有潜在购房需求量巨大。从近期市场表现来看，新推项目认购率在50%-60%左右，高价盘去化表现不俗。

　　三四线城市中常州、嘉兴等市场迅速升温

　　从监测数据来看，重点三四线城市中，淮安、嘉兴、汕头、扬州等4个城市过去三周的成交面积已经达到甚至超过了去年四季度的正常水平。

　　如常州，楼市、地市运行迅速回归正轨，市场信心加速建立。2020年3月上半月常州主城区商品住宅成交面积为10.91万m2，在供应受限的情况下成交量同比小幅下跌11%。 与此同时，上半月常州土拍状况火爆异常，湖塘“地王”出现，武高新地块的激烈竞拍，天宁挂牌“最高起始楼面价”地块。

　　而三四线城市中成交规模领先的佛山、东莞、惠州等楼市恢复相对滞后。第十周佛山商品住宅成交面积14.21万方，仅相当于去年四季度周均成交面积5成水平，远低于三四线城市平均恢复程度。

　　近年来的加拿大房价刺激到多数房产投资人的痛点，每年都有人吹捧多伦多和温哥华的房产神话。

　　例如，在过去20年间，温哥华的房价上涨速度比纽约高了207%；

　　多伦多更是如此，从1996年到2018年每年都最少保持着12.7%的上涨幅度，从平均房价19.8万一直上涨到2017年的82.8万，尽管2018年下跌了少许，但仍然保持着强劲的增长态势。

　　多伦多1973年—2018年的房价变化 图源：加拿大房大师

　　放眼全球，温哥华和多伦多房价都比较高。据2018年住房可承担性排行榜来看，温哥华位居第二，多伦多位居第八，十分恐怖。

　　然而，目前仍有许多权威机构看好这两个地方，例如普华永道曾在去年9月宣称，温哥华依旧是加拿大最值得投资的房产市场（多伦多第二），其对此解释主要有以下四点：

　　房产空置率低；

　　独立屋房价回调；

　　海外买家下降；

　　严格意义的温哥华市和大温哥华区

　　由于温哥华市区域面积太小，因此国际上一般意义的“温哥华”其实指的是“大温哥华区”，大温由21个市、一个选区和一个原住民区组成。

　　许多房产商说“温哥华”指的便是大温地区，但他们却用温哥华市的便利来套在大温地区上，这也就是为什么他们每年都声称温哥华房屋紧俏，但每年都房源充足的原因。

　　2015—2018年大温哥华售出的房屋数量与总库存的关系

　　除去土地资源有限，以及挂羊头卖狗肉的行为以外，还有三个原因推动了近几年加拿大房价的上涨。

　　第一，加拿大不断引进外来移民，推动了房价的不停上涨。

　　2011年至2016年，加拿大移民人数达110余万。2016年，加拿大政府又宣布要在接下来三年内增加移民100万；2019年底，特鲁多再下达工作要求，希望在未来3年内继续引入超过105万新移民……

　　北美夜间灯光图

　　第二，加拿大基准利率的低水平，刺激了购房需求。

　　2019年，迫于政府债券利率下跌，加拿大再次下调利率，以刺激GDP的增幅，这也说明近几年加拿大经济的发展困局——想要刺激经济发展，就要降低利率，而利率一降低，又要推动房产泡沫的继续膨胀。

　　第三，汇率的调整使华人更为关注加拿大房产市场。

　　加拿大是国外华人比例最高的地方，也是香港移民的最爱。随着人民币的升值，购买加拿大房产似乎能有效提高收益率。

　　2001年，人民币兑加币汇率为5.8：1，如今仅为5.06：1，这无疑也会刺激华人在此投资买房。

　　在这种情况下，瑞银曾将温哥华和多伦多列为全球房产泡沫最严重的城市。如此高房价也让许多加拿大人头疼不已，北美人的习俗是孩童长大了需分房而睡，以享受独立的自由空间。

　　但在2019年，加拿大家庭的债务和收入比已达170%！堪称恐怖。

　　此外，世界银行，IMF等经济组织大多在2010年就对加拿大亮了红牌，然而直到现在加拿大的房价还是没得到抑制，渥太华和蒙特利尔房价上涨速度甚至加快了。

　　2001—2019加拿大房价涨幅 图源：加拿大房地产周刊

　　很明显，目前的加拿大房产，就像16世纪的荷兰郁金香，明眼人都能看得出来这个泡沫即将越变越大，似乎只需一股外力就可以将泡沫彻底捅破。

　　而笔者认为，这次危及全球的疫情，或将使加拿大房产经历一次过山车。

　　二、疫情对加拿大的影响有多大？

　　为了应对疫情给加拿大经济带来的负面震荡，加拿大央行不断下调利率至0.75%，目前已达历史最低水平，这一政策很快引来的人们的房源哄抢。

　　大多伦多地区的房源从上市到出售仅需14天，大温哥华则是36天。恐惧消费引导了人们对一切事物的哄抢，房地产也同样如此。

　　有媒体可能会将2003年的SARS事件和今年的疫情进行比对，认为加拿大GDP和房产不会受此影响，并以1月份加拿大房价再次上涨为例，表明加拿大房产市场不会受到疫情影响，但事实或许并非如此。

　　首先，加拿大对SARS和当下疫情的反应十分不同。

　　03年非典爆发时，加拿大卫生部官员采取了严格的防疫制度，甚至不鼓励人们之间的相互握手。而如今的加拿大的反应则显得相对迟缓，从拒绝病毒检测到特鲁多夫人感染，显然，他们严重低估了疫情。

　　据英媒报道，早在2002年，加拿大就开始囤积口罩来应对SARS，然而近几年加拿大放松了对危机事件的准备，在非典后囤积的口罩都已过期，这不仅要让我们对这次加拿大的表现打出一个问号。

　　其次，这次疫情与以往不同。

　　由于对疫情的恐慌，美股暴跌，触发了罕见熔断，3万亿美元市值瞬间蒸发，这是非典所没有的影响。

　　近年来的加拿大房价刺激到多数房产投资人的痛点，每年都有人吹捧多伦多和温哥华的房产神话。

　　例如，在过去20年间，温哥华的房价上涨速度比纽约高了207%；

　　多伦多更是如此，从1996年到2018年每年都最少保持着12.7%的上涨幅度，从平均房价19.8万一直上涨到2017年的82.8万，尽管2018年下跌了少许，但仍然保持着强劲的增长态势。

　　多伦多1973年—2018年的房价变化 图源：加拿大房大师

　　放眼全球，温哥华和多伦多房价都比较高。据2018年住房可承担性排行榜来看，温哥华位居第二，多伦多位居第八，十分恐怖。

　　然而，目前仍有许多权威机构看好这两个地方，例如普华永道曾在去年9月宣称，温哥华依旧是加拿大最值得投资的房产市场（多伦多第二），其对此解释主要有以下四点：

　　房产空置率低；

　　独立屋房价回调；

　　海外买家下降；

　　近年来的加拿大房价刺激到多数房产投资人的痛点，每年都有人吹捧多伦多和温哥华的房产神话。

　　例如，在过去20年间，温哥华的房价上涨速度比纽约高了207%；

　　多伦多更是如此，从1996年到2018年每年都最少保持着12.7%的上涨幅度，从平均房价19.8万一直上涨到2017年的82.8万，尽管2018年下跌了少许，但仍然保持着强劲的增长态势。

　　多伦多1973年—2018年的房价变化 图源：加拿大房大师

　　放眼全球，温哥华和多伦多房价都比较高。据2018年住房可承担性排行榜来看，温哥华位居第二，多伦多位居第八，十分恐怖。

　　然而，目前仍有许多权威机构看好这两个地方，例如普华永道曾在去年9月宣称，温哥华依旧是加拿大最值得投资的房产市场（多伦多第二），其对此解释主要有以下四点：

　　房产空置率低；

　　独立屋房价回调；

　　海外买家下降；

2020年3月Nanaimo房价受疫情袭击，上升势头可能夭折

独立屋：上升势头受阻

2020年3月，加拿大出现重大黑天鹅事件——Covid-19，以前离我们看似遥远、在全加范围内数量寥寥的新冠肺炎疫情在北美地区迅速扩散，加国房地产市场因此而出现萧条迹象，纳奈莫也难以避免。
 
图1：Nanaimo 2020年3月Nanaimo独立屋价格走势
 

在今年的前两个月，纳奈莫的独立屋均价都已站上60万加元，且成交量上的配合也较为理想，按照往年规律，上半年有较大概率依然保持在60万之上，且会越走越高直到5、6月份达到年内的价格高点。但由于新冠肺炎黑天鹅事件的出现，纳奈莫房价的上升势头可能将就此夭折。

2020年3月，纳奈莫独立屋均价和成交量分别为$592,262和90，而上个月该数字分别为$600,648 和66，去年同期则分别为$544,705和94。虽然$592,262的独立屋均价仍在历史高位，但下降的销量预示着后市走弱。
 
联排房：保持上涨。

2020年3月份，纳奈莫联排房的价格和销量分别是$412,748和21处，而上个月这两个数字分别是$402,167与21处。去年同期，纳奈莫联排房的价格和销量分别是$372,730和21处。在上个月的报告中，夏夏已经提到：纳奈莫联排房在过去的一年中市场整体表现超过独立屋和公寓，这在一定程序上也是追求住房内在品质的买家推动的结果。就上个月的情况来看，纳奈莫联排房的价格和销售并没有受到太大的疫情影响，但随着疫情时间的延长，这种现象较难维持。
 
图2：Nanaimo 2020年3月Nanaimo联排房价格走势
 

目前加拿大全国进入宅家抗疫模式，纳奈莫房地产市场也不例外，卖家和买家的成交意愿都比较低，卖家和租客不愿意别人来看房，买家担心后市会出现下跌。只有疫情迎来根本性的扭转，这种情况才有可能得到改变。当然，市场也有新的变化，在宅家模式之下，买家更加注重房产的品质，可拎包入住、空间充裕的房产将受到买家的日益青睐。

另外，下跌趋势初见端倪，不妨关注价格足够合理的房源。夏夏精选三处高性价比房产供参考：

6235 OLYMPIA WAY 海景比照片上更好。纳奈莫北区经典独立屋，昨天降价。

251 ROVERE PLACE 接近3000尺的北区独立屋，不到55万。院子方正，厨卫、房顶、露台均已更新。